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專家評論 | 2019-03-26 08:30

葉敬誠: 不宜高估停加息的利好因素

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上周聯儲局放鴿,香港樓市氣氛即時升溫,周末新盤更錄得逾700宗成交。不過,在樓價已然高企的情況下,市民不宜高估利率不變的利好作用。

對仍在供樓的小業主而言,自然會歡迎利率維持偏低水平。而由上周末新盤熱賣、二手反價的報道來看,市場對美息在年內再上升的反應極為正面。雖然過去多年的紀錄顯示,按息走勢與樓價無明顯的關連,按揭利率升時,樓價可升可跌;反之亦然。不過,利率回升無疑對市場參與者有一定的心理壓力。

去年市場本來估計今年內美息有機會上調三次,而本地最優惠利率有較大機會跟隨。如果有其他負面因素同時出現,利率上升亦可能成為放大跌幅的關鍵。現階段聯儲局予人年內不加息的印象,在短線料會成為刺激樓市的強心針。

在中期影響方面,過去多年,美滙偏強時,港樓往往偏弱;而美滙偏軟時,港樓走勢往往較為強勁。由於聯儲局在表明今年不再加息之時,亦表示「縮表」會在9月暫停,形勢上美滙可能偏軟,或至少相對於其他貨幣的強勢減弱,
為中長期香港樓價增加多一個支持因素。

不過,要留意的是,聯儲局突然華麗轉身,由預期今年加息3次改為不加息,多少反映美國,甚至環球經濟前景不甚明朗。美國債息倒掛、昨日亞洲股市普遍下跌,也是反映以上憂慮。

當然,本地整體上供應不足的基本因素持續,樓價大幅下調的可能性不大。不過,未來一段時間,減息的利好因素及減息背後經濟放緩的憂慮,料會在相反方向拉扯樓市。一面向好的情況,未必如投資者意願出現。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事