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專家評論 | 2019-03-22 08:30

王美鳳: 新居屋按揭注意事項

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以市價52折發售的新居屋已進入揀樓階段,三個居屋屋苑包括啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑共售4431個單位;其中,啟朗苑及凱樂苑部分單位已屆現樓,買家可即時申請上會入住單位。居屋屬於資助性房屋,為合資格中籤買家提供樓價折讓,買家亦可獲得有別於私樓的高成數按揭配套,綠表居屋買家可造按揭成數高達95%,白表買家按揭成數亦高達90%,基本首期低至樓價半成至一成,亦毋須支付任何按揭保險費。

是次新居屋項目為銀行提供吸引的客源,加上銀行獲得房委會提供按揭還款保證,貸款風險低於私樓,居屋買家亦屬於長線用家,造就居屋按揭競爭愈趨激烈,銀行提供的居屋按揭優惠愈加吸引。

新居屋按揭雖然只限最優惠利率為基準的按揭(P按),但息率屬於市場最低P按水平,即現為2.375厘,現金回贈亦高達貸款額2.1%或以上,並設有以往是私樓獨有的高存息戶口,存息與按息相同,買家可利用高存息回報抵消按息部分支出。新居屋的按揭年期可長達25年,雖然稍短於私樓按揭長達30年,但沒有居二市場高樓齡限制按揭年期問題。

在按揭審批上,由於房委會向銀行提供按揭還款保證,銀行審批居屋按揭的準則一般較私樓寬鬆,大多毋須如私樓需通過壓力測試,但一般仍需評估買家的供款能力。而銀行之間評估入息準則有所不同,有些銀行只需買家聲明入息水平,又或銀行衡量買家有能力供款便批出按揭,有些則要求買家的每月供款額不高於入息一半,但當中銀行一般仍需查看買家的信貸紀錄。

銀行若然認為買家有過多債務,供款能力或家庭入息水平不合格,或需買家提供「咨詢人」作為擔保人。不過,筆者建議買家仍可自行了解自己的供款防守力,計算自身每月總債務供款佔入息水平,以不超於40%為較健康水平。

居屋按揭用家若希望日後轉按或加按,如非已為單位補地價,便應留意需事先獲得房屋署同意,方可替物業進行按揭轉變安排。可接納的轉按原因大致上包括:銀行提供較優惠的按揭息率、業權轉變影響原有按揭安排、因轉職而不能繼續享用僱員貸款計劃或優惠等,業主需向房屋署填交轉按申請書並支付行政費,一般情況下基於以上原因大多可獲批轉按同意書。

不過,居屋按揭用家需注意,申請轉按只限向新銀行申請批出原有按揭餘額,還款期亦只限25年內的餘下年期,即已供期數加轉按年期仍不多於25年。若業主想替未補地價居屋申請加按,則一般只有當業主經濟上有困難,急需款項應急或支付家庭開支,房屋署才會按個別情況批出申請,可獲批加按物業的原因包括需籌措:醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、離婚或分居贍養費、因生意出現財政困難等;若基於其他個人財務問題,房屋署需個別考慮情況才可批出申請。

一般來說,有別於私樓可因應樓房升值而可自行向銀行申請物業套現作個人需要、投資或不同用途,居屋按揭的加按申請原則上只可獲批實際情況所需的金額,當中亦同樣受限於以估值計算的可造按揭成數。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理