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專家評論 | 2018-06-26 08:30

葉敬誠: 加息對高成數按揭借款人影響

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本地最優惠利率暫時維持不變,但市場持續關注加息帶來的影響。在老生常談的意見之外,也不乏一些可斟酌的分析,例如以高成數按揭入市的買家,受加息影響可能更大。

值得斟酌的原因,在於有關說法不是全錯,也不是全對。香港主流按揭是浮息按揭,按息上升,不論借款人的按揭成數為何,每月供款都會上升,而全期利息支出亦會相應增加。影響每月供款及全期利息的變數包括未償還按揭本金、利率、還款年期;當中不包括按揭成數。

舉例而言,A君買入一個600萬元單位,按揭八成,即480萬元;B君買入1000萬元單位,也是借入480萬元。如果他們的按揭年期及利率一樣,加息對於他們每月供款增加的影響是一樣的,並不會因為A君的按揭成數較高,而有較大的影響。

關鍵在有沒有壓力測試

而有關說法不是全錯的主要原因,在於坊間不少高成數按揭的利率較常規銀行按揭利率為高。利率不同,帶來的影響自然有別。而在利率之外,部分高成數按揭產品的設計,亦隱藏其他風險。

其一是部分不涉銀行的高成數按揭計劃,不設壓力測試,又或標準過於寬鬆。在銀行取用的按揭,要經過壓力測試,一定程度上保證了借款人在加息3厘的情況下,供款仍不至於超負荷。相對而言,不設壓力測試的貸款,借款人可能由此增加了借入超負荷債務的風險。

其二是部分不涉銀行的高成數按揭計劃,設有前期供款優惠的安排。例如供款首兩年利率貼近銀行利率,其後恢復正常,至P或P+。本來合約寫明,可說童叟無欺。但前期供款優惠加上不設壓力測試的設計,可能令買家嚴重低估「優惠完結」加上「市場按息回升」對自己供款的雙重影響。

近幾年樓價上升,當初借入高息高成數按揭的買家,在樓價升值後,一般可透過轉按至銀行,以減省利息支出;同時規避加息風險。但對於尚未置業,又有意透過類似計劃入市的準買家便要留意,未來樓價升幅如放緩,要以轉按節省利息的難度便會大幅增加,要有較長時間捱貴息的心理及財政準備。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事