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專家評論 | 2017-11-09 08:30

王振康: 停車場成投資市場新貴

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今年第三季香港商業地產投資市場出現回軟跡象,但停車場交易卻保持暢旺,交易量和金額延續今年初強勢。

迄今為止,交易金額超過1000萬美元的停車場收購最少逹5宗,交易金額最高是最近期的大坑光明臺停車場3億元交易。這些停車場作價不菲,每個車位的租金回報率接近2厘,扣除利息成本後,回報看似並不吸引,為什麼投資者仍然對停車場興趣盎然?

究其原因,是因為香港土地供應長期不足,導致泊車位出現嚴重短缺,停車場頓成珍貴資源,備受投資者青睞。

根據運輸署的資料顯示,截至2016年年底的10年間,領牌的私家車數目大增49%,至53.6萬架;然而,同期車位數目只增加9%,使泊位與車輛的比例由2006年的1.69下降至2016年的1.23。

今年首9個月,私家車領牌數目再增加2.4%,至約54.90萬架,相信往後的增幅亦不會明顯減弱,但政府已多次表明不可能透過不斷提供泊車位,配合私家車數目持續增加。

事實上,為了推行市區重建和基建項目,許多公眾停車場大廈均已準備拆卸,如油麻地多層停車場(估計約2020年拆除)、尖沙咀中間道停車場(2014年停用) 、今年拍出之美利道多層停車場,以及政府已表示有意拆卸的天星碼頭停車場和林士街停車場,以上5個停車場涉及車位總數超過3158個,佔政府營運的泊位總數47%。此外,立法會交通事務委員會估計,未來5年將會有約40個短期租約停車場需要收回作長遠發展,其中涉及約8500個泊車位。綜觀以上影響,香港的車位數目於可見將來會減少最少1萬個。

再者,由於近日車位資產有價有市,不少現有停車場遭分拆出售之後,原屬潛建的泊位便被清理掉,迫使這些泊位的使用者要到市場上另覓新車位。

當然市場亦會有新車位於大型住宅及商用發展項目內落成,如中環的三號用地規劃大網,當局預計將會提供520個泊車位(包括貨車和電單車),啟德發展區內約3萬個住宅單位,以及超過300萬方呎的寫字樓面,亦會配備數以千計之停車泊位。可是根據筆者的粗略估算,新供應卻難以彌補將出現之缺口。因此,可以斷言香港車位短缺問題日益惡化將是大勢所趨。

這可以說明,目前車位價格屢創新高,租金回報率跌至2厘水平,但一眾投資者仍覺奇貨可居,因為在僧多粥少的情況下,相信停車場的價格將持續上升。

王振康
世邦魏理仕香港資本市場執行董事