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專家評論 | 2017-09-19 08:30

葉敬誠: 發展商高成數按揭的真實風險

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消費者委員會提醒市民,一手發展商安排的按揭計劃,利率較高,全期總支出(樓價+按息)會比標準銀行按揭高逾五成。消委會的提示當然正確,但有點捉錯用神。類似計劃的最大問題不在於全期支出較高。

消委會以一個樓價800多萬元物業為例,比較六成銀行按揭(利率2.25厘)及八成發展商一按(利率6厘,首3年只供息)兩個計劃下的25年期「總支出」(樓價+按揭利息),得出發展商計劃下總支出較銀行按揭高51%的結果,似乎「全期支出較高」就是最大的問題。

有關計算有兩個假設值得討論,其一是把八成按揭與六成按揭的利息支出比較;就算兩者利率一樣,按揭成數較高的計劃,全期利息支出自然較高;其次是計算基於一種線性思維──假設借款人會一供25年。

現實中,以高成數按揭入市的如果是投資者,大概於3、4年後即會視乎市況而賣樓;如果是用家,購入單位後平均8至10年也有很高機會換樓。即使不換樓,如條件容許,業主都會轉按;實際上一供25年的業主恐怕不多。

當然,選用發展商高成數按揭的買家,轉按難度較高。最明顯的困難是轉按時是未必獲足夠的按揭成數。發展商提供的是高成數按揭,銀行提供的是標準按揭;借用利率較高的高成數按揭後,還款初期償還的本金有限;以消委會的例子(八成按揭,首3年只供息)而言,3年內償還的按揭本金是0。如果樓價不升不跌,而現行按揭指引維持不變,意味業主起碼要準備相當於樓價兩成的現金,才可能轉按。

更大風險在於債務可能超負荷

比起轉按,更大的問題是「免壓力測試」。部分新盤的按揭安排標榜無壓測,俗稱「呼吸PLAN」:理論上毋須收入證明,相關機構也會批出按揭。太易借取按揭,其實比起全期利息支出高企有更大的問題:部分買家還款能力欠佳,只因優惠期供款被壓低才冒險入市。一旦優惠期完,恢復正常供款,他們的財務狀況便可能急速惡化,如果市場利率上升(例如最優惠利率回升),更會令情況進一步惡化。

另一方面,除非財務情況改善,否則他們在發展商按揭的優惠期完結後,仍會因壓測問題而難以轉按。而發展商按揭的特性,亦意味借款人可能在優惠期後持續以較高利率償還發展商按揭的局面。

以「全期利息支出」作為比較標準看似方便和公平,但現實中借用高息按揭又供足25年的人應該是少數。而有關比較其實未有突顯更大的風險:免壓力測試的按揭計劃,可能令實力欠佳的買家借入超出負擔能力的債務,而且產品結構會令他們難以甩身。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事