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專家評論 | 2017-08-08 08:30

葉敬誠: 按揭部分還款多面睇

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阿爺教落,供樓開頭好辛苦,過得幾年如果加人工,儲落一筆錢,償還部分樓債,他日供款自然更輕鬆。上一代的供樓智慧完全正確,但時移世易,今時今日,部分還款未必是最好的理財策略。

任何時候償還部分按揭欠款,如還款期及利率不變,往後每期供款會減少,日後供款自然較為輕鬆。在按揭利率高企的時代,壓抑其他開支、儲蓄一定資金部分還款便是不少人實踐的按揭理財策略。經驗故老相傳,目前不少供樓業主儲夠一筆錢,往往也會進行部分還款。

問題是,在低息環境下,部分還款未必是理想的策略。資金的任何運用,都有其機會成本。在按息偏高之時(例如1997年10月金融風暴後,新造按息一度高逾10厘),如果儲下的資金沒有其他特別用途,甚至較穩健、低風險投資項目的預期回報也低於按揭利率;在此種情況下,儲蓄每到一定金額即為按揭進行部分還款絕對是最佳決定。

不過,目前按息低企,先不論部分在2010年前後取用的按揭貸款,利率可能仍在1厘左右。近幾年的新取用樓按,利率一般只在2厘左右,在此種環境下,提早還款雖然一樣可以減少日後的供款支出,但其機會成本卻偏高,例如同一筆資金,購買公用股可獲的派息往往已高於按息支出。

另一方面,近月通脹率約在1.9厘,而新取用按揭利率約1.84厘,技術上是實質負利率,在此種情況下,理論上拖長還款對借款人更有利,不必急於提早還款。

當然,理論歸理論,對某些人來說,即使利率再低,提早還款可能仍會是較佳選擇:例如有錢在手便「身痕」,總按不住瘋狂消費的欲求、又或投資往績欠佳,買什麼跌什麼的話,那麼部分償還按揭欠款,仍不失為保守穩健的理財方案。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事