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專家評論 | 2017-07-25 08:30

葉敬誠: 樓價升多少可甩新盤二按?

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多數新盤都有提供特別按揭安排,方便首期資金不足的買家入市;而且發展商提供的財務安排,雖然全期利率會比銀行按揭高,但往往設有前期低息,又或免息免供的優惠。一般的建議,都是先以低首期入市,數年後待樓價上升,轉向銀行借取按揭,以節省利息。但在計算上,樓價需要上升多少,未來才可以銀行一按取代發展商的財務安排?

陳先生(化名)兩年前購入一個新盤單位,購入價約700萬元,當時借入樓價六成的銀行一按,以及樓價兩成的發展商二按,金額分別為420萬元及140萬元;其中,二按首兩年為免息免供,優惠期後供款利率為P(現為5厘)。

兩年時間將過,陳先生不希望支付相對較高的二按利息;加上近兩年樓價升值,便尋求轉按慳息。兩年下來,物業的一按持續正常還款,目前未償還貸款額為390萬元;二按未曾償還,未償還本金為140萬元;即按揭欠款共530萬元。

「無痛轉按」樓價需升五成?

陳先生的物業最新估價840萬元,他無其他按揭負擔,在現行指引下,銀行按揭的最高金額為500萬元。換言之,如以轉按償還原有的一按及二按組合,他需要支付約30萬元的差額。換一個角度來說,如果陳先生需要借足530萬元,以達成不需支付按揭差額的無痛轉按,現時物業的估值要達1060萬元,較購入價上升51%。

當然,不同項目的按揭安排千差萬別,上述例子僅有參考作用。另一方面,以陳先生的例子,他轉按需要支付的差額僅是30萬元,扣除現金回贈,實際支出更低,之後全筆按揭都是銀行的一按,難度應該不算高。

不過,必須留意,例子中轉按成本不高的主要原因是近兩年樓價上升,如果樓價橫行,甚或下跌,要成功轉按便需支付更高的差價。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事