« 返回前頁列印

專家評論 | 2017-07-06 08:30

關正安: 放長線 投資日本房地產市場

放大圖片

息口低企,港人難透過儲蓄存款為資產增值,買磚頭(物業)成為另一投資保值途徑,但香港樓價居高不下,上車盤動輒也要四、五百萬元,不是人人所能負擔得來,部分港人轉投海外市場置業,冀享受低樓價及高回報的保證。

有人會擔心海外置業如同隔山買牛,但只要多「停看聽」,做足功課,一樣可找到合心水的投資項目。其實,投資海外房地產,既可重組本身的資產組合,把投資風險分散,不失為值得考慮的方案。

香港鄰近地區以日本的政治環境最穩定,加上有良好法制,故成為不少港人在海外置業的首選地區;相對於美國或英國等距離較遠,飛去日本所需時間相對較短,要去視察或度假,同樣方便。

回看日本房地產市場,經歷20年迷失,樓價於長時間調整後已穩步向好,但相對於香港、台灣及新加坡等地仍屬「低水」,如熱門投資地區東京及大阪,目前60萬至70萬元已可當業主,其入場門檻之低,在港連一個私家車位也買不到,因此不少港人欲往當地置業以圓上車夢。

租金回報方面,日本較其他先進發達國家為高,單位空置率則低,加上日本年輕一代喜歡租住物業,故選擇大城市及交通方便的地區物業作投資,自不愁租客租住,租金回報亦有保障。日本目前新樓的租金回報率可達3至5厘,二手樓則視乎地區,部分回報率高見7至10厘,是香港租金回報率的3至4倍;不過,準業主亦要留意在日本出租單位所需支出的費用(成本)相對港樓為多,故實際回報會有所折讓。

值得一提,日本的建築技術世界有名,即使樓齡逾二、三十年的物業,保養仍然良好;而大部分房地產的擁有權為所有權,包括房產及土地權屬個人永久擁有;加上近年日圓滙價「低水」,港人到當地買樓如同「打折」,故在置業收租外,又可待樓價升值為財富增值,實屬一舉兩得。

過去,日本二手住宅買賣不活躍,但日本國土交通省近年積極推出一系列措施,以提升及活化二手市場,令房產流通量持續擴大;加上日本首相安倍晉三為重振國內經濟,早於2014年第四季加強量化寬鬆規模,日本出口持續攀升,失業率降至2.8%,今年首季經濟增長率更有1%,連續5個季度錄得正增長,已揮別經濟萎縮。至於成功申辦2020奧運會及開放賭業等利好消息,亦吸引不同地區的投資者往日本尋找商機,故往當地置業,前景被看高一線。

關正安
卓傑日本不動產董事兼創辦人