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2015年2月2日 余錦雄 專家評論

商場物業的機遇與挑戰

近年隨着亞洲中產階級人數不斷增加,總體人口在零售市場的消費能力逐漸提升。投資者對商場的信心上漲,令亞洲地產市場上的進口品牌及新興商場數量快速增長。

根據世邦魏理仕研究部資料顯示,亞洲的中產階級人數將由2009年的5.25億人,上升至2020年逾17億人,即約上升2倍。預測截至2020年,中國、印度和印尼將躋身全球十大零售消費需求最大的市場。隨着亞洲市場競爭力的提升及消費者人數急速增長,預計於2015年年尾,亞洲地區將有約2.2億方呎的新商場樓面落成,這數字反映出投資者對亞洲零售市場消費力的信心。

中國人口數目龐大、經濟快速增長,商場物業數目的增加尤為顯著,較多集中在一線城市的郊區,或二三線城市的中心地帶。為了抓住中產階級不斷崛起的契機,不少國際零售商(尤其是時尚服飾)正加快速度進入亞太地區,並開始擴張。儘管它們對經濟增長及零售消費存有顧慮,新零售商的數量依然繼續增加。

不過,值得留意的是,亞洲的商場物業其實亦面對激烈競爭及挑戰;一方面是由於商場物業數目的增加,令消費者的選擇更加多元化,商場物業的管理者需全面理解租客及消費者的需求,以提升自身在市場上的競爭力。

另一方面,中國政府積極推行的反腐政策,一定程度上削弱了奢侈品的銷售,商場業主需要靈活並及時地調整租戶組合,以應對市場環境及消費者需求。這點對正在急速發展的中國零售市場來說非常重要;加上網上購物的興起,對實體店舖的生意無疑帶來了迎面的挑戰。

根據世邦魏理仕最近發布一項關於亞太地區消費者行為的調查報告,在受訪的消費者中,20%表示未來會減少在實體店的消費。雖然所佔的比例不是很大,但也為實體店舖及購物商場響起了警號。

總結而言,面對激烈的競爭及挑戰,亞洲的商場物業如何實現單體的突圍和與所在區域充分融合,保住在市場中的地位,都是購物中心投資者需要考慮的問題。

余錦雄
世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理

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