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2015年1月27日 專家評論

自置物業比率與和諧穩定

近幾年樓價上升,市民抱怨樓價難以負擔。其中一個值得留意的趨勢,是不論公營或私人房屋的自置居所比例,均見明顯下跌。數據反映一個自然但不健康的現象:資產歸邊。

多年以前,首任特首董建華曾立下7成市民居於自置居所的政策目標;其後樓價回落,港府的房屋土地政策由寬鬆改至收緊;7成自置居所的目標自然也沒人再提,歷年多份施政報告,也沒有再把「提高自置居所比例」作為目標。

政府不再將自置居所比例作為政策目標,結果就是整體自置居所比例按年下跌。2011年時,整體(包括公、私人)住宅中,有53.2%為業主自置;到了2014年,數字回落至50.4%。如果單計私人住宅,數字更為明顯,2011年時有69.8%為自置居所,至2014年,數字跌至65.9%。

在公營房屋市場,自置居所比例下跌,主要原因相信與過去幾年停售居屋有關---新增的單位都是公屋,公屋業主是房委會,只推出公屋,整體公營房屋的自置居所比例自然下跌。

在私人市場上任何住宅,必然有其業主;此部分的自置居所比例下跌,不代表「物業沒人買」。而是反映以租樓解決居住需要的家庭數目上升。居於自置居所的家庭比例下跌---2011年有164.7萬戶人居於自置的私樓,數字在2014年減至160.6萬戶。

值得留意,近年新樓供應持續增加,整體住戶數量亦上升,但持有自置物業的家庭數目回落;數字代表過去幾年,起碼約有4萬家庭出售自置物業後未有再入市,而以租樓解決居住需要;也大致代表此4萬個住宅由自置業主手上流向投資者手上---當然,投資者不太可能是本身沒有物業人士,數字的轉變,代表資產歸邊,社會上的「無(房)產階級」較前增加。

多年以前,董建華推出7成自置居所目標時,除了民生理由,恐怕也有穩定社會的政策計算---業主較可能是傾向穩定的一群。社會上業主比例增加,便代表傾向穩定、保守的市民數量增加。

近年自置居所比例大幅下跌,同時社會躁動的情況明顯增加,當中是否有更深刻的關連,值得學者研究。梁振英力圖增加建屋量,除了要證明自己的施政能力,恐怕也有其他方面的計算,至於效果,恐怕還要拭目以待。

王永偉
按計劃執行董事

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