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2015年1月7日 陳超國 專家評論

硬性供應 軟性需求

政府公布長期房屋策略,表示未來10年計劃供應48萬個住宅單位,比去年公布的47萬個略多。現時高樓價的情況主要是供求失衡問題,要徹底解決必須大量增加供應。

政府雖然訂下10年提供48萬個單位的目標,但目前市民最擔心的是住宅用地供應短缺,政府的供應目標不易實現。事實上,在剛公布的文件中,有一章提及如何增加土地供應以滿足較長遠建屋目標,但文中僅是點到即止的提出透過主要發展及填海項目來開拓中長期的土地供應,並沒有詳細說明有關計劃的具體情況或詳細規劃建議。

有關章節其餘部分僅說明土地供應的一般規劃流程和所需時間。筆者認為,如果沒有任何增加土地供應的具體方案,僅提供10年單位數量並不足以說服市民相信政府有能力找到足夠的土地滿足建屋需求。

另一方面,48萬住宅單位的數字亦欠說服力。現時本港家庭成員平均數目日益下降,相信與離婚率高、已婚者不欲生育及年青人喜好獨立生活有關。文件中雖有提及這些因素,但在估算單位需求時,如何量化這些因素則沒有詳細解說。更重要的是,家庭單位縮少了,對住宅單位的面積要求是否亦隨着下降?一個四人家庭所需的單位面積是否跟一個獨居年青人的單位面積一樣大小?

一幅士地若可提供500個600方呎的住宅單位,理論上亦可提供1000個300方呎的住宅單位。若然住宅需求主要是來自家庭的分拆,那麼需求應集中在小型單位。準確估算未來住宅單位的需求數量和那類住宅單位有較高需求同樣重要,對供應土地的規劃也有具體的意義。48萬個平均800方呎的住宅單位與48萬個平均500方呎的住宅單位之所需土地面積差異甚巨。在現時土地短缺的情況下,政府必須更準確地告訴市民提供48萬個單位所需土地面積和土地從那裏來。

供應是硬性但需求是軟性,如政府可成功令市民相信供求失衡可於未來數年內解決,市民便不會急於高價追貨,對樓巿降溫有積極作用。

陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理

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