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2014年11月10日 余錦雄 專家評論

改善周邊設施 為活化項目添活力

近日,活化工業大廈再次受到市場青睞,工廈交投增多,活化工廈的項目陸續推出市場。根據政府最新統計數據顯示,截至2014年9月底,政府相關部門已接獲活化工廈申請121宗,其中84宗已獲批准進行改裝,預期可提供經改裝或新建樓面面積合共約90.8萬方米。

活化工廈無可否認能為市場帶來新供應,但一些傳統的工業區,能否通過活化項目而得到重新發展的機會,除了取決於活化項目本身的位置、該地段先天條件及其物業特色等外,周邊環境的質素及配套設施也影響了工廈活化最終的成效。

目前,觀塘區的整體規劃就提供了一個正面的參考。觀塘工業區是香港早期的大型工業區,由五十年代開始成型。至七十年代,工業發展一日千里,觀塘區附近的大型屋邨,為工業區提供了大量的勞動力。至七、八十年代,九龍灣填海地亦發展成輕工業區。隨着工業北移,工業用地逐步轉型為商貿區,不少舊工廠大廈重建為寫字樓、商場或酒店等。

近年活化工廈成為觀塘區的發展焦點,有不少工業用地已改作其他用途。大型商場及辦公室相繼落成,而區內的創意產業亦日益蓬勃;同時,憑着觀塘區的地理和租金優勢,不少開倉批發、創意產業、非牟利團體和文化團體亦進佔現有工廈單位,落地生根,令區內的工廈用途更多元化。

促成這樣的發展,與政府積極推動區内的基建不無關係。其中最矚目的便是九龍東的環保連接線(即「單軌列車」),其旨在以這個綜合多模式的連接系統為新興商業區提供更多出/入口樞紐。除此之外,政府亦在區内增建行人路、綠化地帶及改善街景、街燈照明系統等工程,目的都是為更好地配合提升區内整體形象,以促進該區成爲本港另一個核心商業區。

由於大部分香港的工廈都是集中在人口居住密集的舊市區,交通堵塞問題嚴重,未來要推動這些地區的發展,必須先重新檢視區內交通設施是否真正能配合將來的發展需求。換句話說,適當的改善區内環境及配套設施是令活化工廈達至提升工業區活力及形象,不可或缺的重要因素。

余錦雄
世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理

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