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2014年11月5日 余錦雄 專家評論

藉補地價新機制助增房屋供應

住宅供應短缺在香港一直是備受關注的議題,如何在最快時間内提供足夠的住宅以緩解需求,成爲政府各部門其一首要的任務。

一般而言,香港可供發展的土地通常經由政府推出拍賣或招標,或由發展商透過手上的土地儲備修改地契的模式發展。縱然現時發展局已不斷主動地為市場推出不同大小的住宅土地,但由於建築需時,始終仍未能在短時間內解決房屋供應短缺的問題。有見及此,政府最近公佈了「補地價仲裁先導計劃」的實施框架,希望加快達成補地價協議,從而加快房屋及其他用途土地的供應。

在整個修改地契過程中,補地價無疑是其中關鍵的一環,只有補地價的金額獲得政府及業主雙方同意方可完成整個改地契程序,但要雙方達成協議金額實際上並不容易。同時,一旦申請人過了時限不接受補地價金額的話,又需要再重新提出新的申請,結果往往因此而拖慢了土地發展的速度,減慢了房屋的供應。

根據目前出台的「補地價仲裁先導計劃」,就雙方對估價數目有爭議的個案,仲裁員可因應雙方提出的估價根據,定出一個從估價角度作出的合理仲裁。由於雙方必須履行仲裁結果,確保了商討補地價的程序能夠在短時間内完成。

不過,「補地價仲裁先導計劃」能否有效推進改地契過程,其實取決於多項因素。一方面是這個仲裁制度的透明度、客觀性及公平公正性。由於計劃是雙方自願參與,因此假若一方對計劃的公平性缺乏信心,便會導致參與度減低,所以成功與否需視乎仲裁員是能否合理反映市況,保障參與仲裁雙方的利益。

另一方面,亦取決於政府是否能定時對計劃進行檢討及優化。例如應列明哪些資料應向公眾披露,以釋除公眾疑慮,而雙方協定的內容細節等亦存在斟酌空間。政府以先導計畫的方式去試行兩年,無形中提高了計劃的有效性,因為許多問題要到實際推行時才知道有需要改善的地方。

總括而言,由於補地價涉及長期的市況變化,發展商與與政府的看法難免存在較大的分歧,希望今後透過「補地價仲裁先導計劃」,雙方可藉此另覓一個解決方法,解決多個「打死結」的補地價專案,減少雙方永不完結的協商情況出現,釋放更多單位供應滿足市場需求。

目前約有25個項目已最少提出兩次補地價上訴,符合啟動仲裁機制的要求,預計有關項目合共涉及約6000伙潛在住宅供應。除住宅供應之外,有關用地同時亦涉及約215.28萬平方呎商業樓面面積。 假若補地價仲裁機制能有效處理補地價的爭議,這些潛在供應不再是只是空話了。

余錦雄
世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理

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