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2014年10月2日 王永偉 專家評論

400萬上車盤揭示政策衝突

細價樓升勢持續,被視為上車盤界線,即400萬元以下放盤買少見少。400萬元此條上車界線,主要依據是按揭指引,細價樓急升,部分原因也是按揭指引(參考上周本欄)。針對400萬元物業買少見少的現況,有建議改變按揭指引作為應對,有趣的是,建議的方向完全相反。

市場視400萬元以下物業為上車盤的界線,主要原因是400萬元以下住宅,可透過按揭保險申請九成按揭,400萬元以上物業仍可申請按保,但按揭成數上限會逐步減少,450萬元至600萬元物業申請按保的成數上限便只有八成。對於首期不足的上車人士來說,自然會視400萬元為上車盤的界線。

目前細價樓熾熱,400萬元以下物業買少見少,首期不足的上車人士,入市將更為困難。針對上述現象,市場出現兩種截然不同的建議。第一種是:既然上車客再難以低首期購入上車盤,那當局應該放寬按保適用範圍,令有供款能力,但欠缺首期的買家仍可透過按保入市;另一種建議卻完全相反:細價樓過熱,應該予以降溫,當局應將按保適用範圍收窄,令需求回落。

分開來看,兩種建議都符合官方目標──既然市場上較便宜的單位已逐步消失,如要協助初次置業人士入市,自然應該把九成按揭的上限提高。而由需求管理角度看,要減低細價樓的熾熱程度,降低此類物業的按揭成數似乎也是順理成章。

兩個完全相反的建議都符合官方目標,原因是官方有太多目標。一方面又要協助市民置業,另一方面又要需求管理。當樓市發展至現時情況──400萬元以下物業買少見少時,當局便面對兩難──上調按保適用樓價範圍,似乎可以幫助買家入市,但肯定會進一步刺激400多萬元物業需求;下調按保適用範圍,應該可以壓抑部分需求,令細價樓熾熱的情況得到一定紓緩,但肯定惹來上車客抱怨。

由於政府要處理的矛盾已經夠多,估計官方仍會以不變應萬變。上述兩種意見被採納的機會都不高。至於那些打算以按保購買400萬元以下物業的買家,只好退而求其次,將搜尋方向轉往偏遠一點的地區。

王永偉
按計劃執行董事

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