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2014年9月24日 蘇振顯 專家評論

舊地契遺失了

報章最近報導某官員在新界申請建村屋個案,因地契已失去,所以對可建二層或三層有爭議。

這類遺失地契或舊地契有爭議個案,在新界時有發生。 過往理民府時代怎樣處理這類個案,可從1972年我初加入新界理民府時說起,當年我第一個任命是派往地籍測量組 (Cadastral Survey Office),工作是處理地契有失誤的個案,例如地段在地圖或實地上不知所踪,註冊面積和實地面積不符,地段在地圖上位置和實地不同,同一號碼地段在地圖上出現兩次等,百多年前測量新界土地時因人手不足及時間緊迫,這類失誤時有出現。 地籍測量組就是專責處理這類有問題土地個案,找到解決方案後就可將個案呈上田土法庭 (Land Court) 由法官確認批准後,就可以正式更正田土註冊處記錄。

但這類個案非常多,而地籍測量組官員只得幾個,所以進度非常緩慢,加上後來因新界急促發展,其他理民府部門 (例如負責新市鎮發展) 急需人手,地籍測量組官員很快就抽調往其他部門,地籍測量組名存實亡,到最後都取消。

因為沒有專責部門負責地契失誤個案,現時一般情況就是當個別地段需要發展時才處理地契方面的失誤。 若是地契遺失,在田土註冊處或業主都找不到地契,負責部門會參考地段以往發展資料,並根據納糧A簿或賣地憲報找出土地賣出年份及面積用途等,以當年賣地的通用地契條款,決定該地段需遵守的條款及限制,例如當年政府拍賣屋地都有二層高度限制,這限制就會適用於該遺失地契地段。 若業主不同意就要提出有力的證據來反駁這假設。 但要政府的法律官員接納業主所提供的證據,才可以有機會推翻以前的假設,所以是並不容易。

當然若業主認為有充足法律理據,可以將個案交由法庭審理,但除了要負擔訴訟費用之外,另一個風險就是若果案件涉及日後不少類似個案,會可能影響政府的土地權益,政府若初審輸了官司,有可能一直上訴至終審庭,所牽涉的訴訟費會更加龐大。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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