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2014年9月4日 盧永輝 專家評論

本地消費穩 購物商場表現佳

自從去年中國中央政府嚴厲打擊貪污腐敗,內地旅客在港的消費模式有所改變,高檔消費品應聲回落,其次,本地的內在因素例如香港的接待旅客的能力亦受到考驗,過夜旅客比例持續下降,旅客的人均消費恐怕亦停滯不前。

因此,有市場評論提出香港的零售市場和商舖租金將會出現下調,當中以傳統購物區的一線街舖受影響的程度較甚,但實際上,整體零售總額在今年一月仍然錄得約15%的按年升幅,但其後六個月出現忽轉向,不但沒有雙位數字的升幅,更加是連續六個月的按年收縮,這是2008年金融海嘯以來所罕見,值得探討的是商舖租金會否隨之回落?

根據政府統計處的資料顯示,耐用品和高檔消費品例如鐘錶和珠寶首飾等是拖累整體零售總額下跌的主因,在今年一至六月期間,整體零售總額只是按年微跌1%,耐用品和高檔消費品同期下跌了11%,其他類別消費品卻增長6%; 因此以耐用品和高檔消費品作主打的部份一線街舖,租金表現相信會強差人意,但購物商場的表現卻較預期平穩,以時代廣場和海港城兩個地標商場為例,分別位處香港島和九龍半島的傳統購物區,商場內亦有耐用品和高檔消費品類別的零售商戶群,但整體零售量仍可錄得5至18%的增幅。

筆者認為耐用品和高檔消費品雖然短期有下行趨勢,但其所佔整體零售的份額應該有一個底線,以下是筆者作出的一些估算,根據政府統計處資料顯示,從2009年4月開放「一簽多行」至今,奢侈品和耐用消費品佔零售總額比例由以往長期平均的30%升至2013年5月份45%的頂峰,之後這個比例已經開始回落至最近的36%,這是與過去5年的平均值37%相若,筆者假設2014年耐用品和高檔消費品佔大市總額的比例回落至35%水平,筆者得出2014年的整體零售總額將會與去年的4900億元相若。

簡單來說,即使高檔消費品增長受壓,其他商品因為受惠本地經濟因素,仍然有上升空間,本地居民的消費能力其實不弱,事實上,更多零售商戶亦轉戰商場,最近數月商舖投資者積極投資非傳統區的商舖和商場就是其中最有力的證據。

儘管內地旅客消費模式有所轉變,內地入境旅客數目實際上仍然維持正增長,高檔消費品以外的零售商品相信仍繼續受內地消費者歡迎,本地居民消費亦相當穩健,因此,整體商舖租金暴跌的可能性並不高,但傳統購物區的個別街舖租金再創新高的機會就較渺茫,整體而言,筆者估計非傳統區內的零售物業商舖和社區購物商場的表現將會繼續跑贏大市。

盧永輝
高力國際亞洲研究及諮詢行政董事

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