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2014年8月19日 王永偉 專家評論

New Neutral時代的樓市策略

香港第二季經濟增長疲弱,政府下調全年增長預測,官方重複過去數年的預警:目前按揭供款相對入息比率已超過歷史平均,如果按息上升3厘,供款負擔將升逾70%。問題是,愈來愈多迹象顯示,未來按息可能難以上升3厘。

政府多次強調,「一旦按息加3厘」會如何如何、金管局按揭壓力測試以「按息加3厘」作標準;利率上升3厘並不是隨意定下的數字:過去20年,平均按息大約是5厘,較目前高約3厘。換言之,官方是參考歷史數據定下有關的風險管理指標。

港府下調全年經濟增長預測,估計全年只有2%至3%;但國際貨幣基金組織(IMF)估計,美國全年經濟增長更為悲觀,只有1.7%。IMF預測不一定準確,但美國經濟復蘇顯然不是一帆風順,經濟增長有限,美國便難以大幅加息。

聯儲局官員雖然已多番暗示,將於結束買債後不久加息。但10年期美債孳息跌破2.4厘,顯示以真金白銀投資在債券及利率期貨市場的投資者,並不認為美國利率有大升空間。估計美息難大升,背後理由包括美國赤字、國債高企、經濟復蘇並不全面(失業率回落,但勞動參與率較金融海嘯前仍低半成,即大量人放棄找工作)等,在此情況下加息會加重美國政府及個人利息支出。

債商德盛數月前便提出New Neutral(新中性)概念,簡言之,未來3至5年,世界主要經濟體的成長率都趨向溫和,政策利率會維持極度偏低。美國與歐洲經濟自難見增長;安倍三箭後,日本消費稅增加已令經濟收縮;金磚國家的高增長年代似乎亦已告終。在此大環境下,環球經濟增長乏力,低息將持續一段較長時間。

如果德盛或美債投資者觀點正確,便意味環球於2008年開始的低息期,時間跨度會超過一般人的估計,於3、5年內,美息(及港息)都難以回升至歷史平均水平。

在政府層面,即使經濟顧問認同低息期維持,執政者都不可能放寬「加息3厘」的預警。金管局更不可能因為「美國加息幅度可能較低」而放寬壓測標準。政策上各種辣招應該會維持。

不過,在個人層面,便不宜忽視低息期持續的影響,在中國經濟增長相對較高的情況下,香港經濟料會維持低速增長,只要就業情況未見惡化,近期屢創新高的樓價亦難見回落,未來3、5年,本地樓價較可能出現高位橫行的局面。

在此情況下,要不要高位追貨固然令人腦交戰;但較為確定的是,雖然樓價高企,卻絕不是賣樓等跌市的好時機,現階段沽空的風險較持貨更高。

王永偉
按計劃執行董事

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