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2013年3月25日 鄔滿海 專家評論

釋放公務員合作社土地的重建潛力

「地從何來?」是目前至為棘手的問題。土地難求,當務之急,除了積極開發新土地外,一些現有的市區住宅樓宇,如在重建時能提高地積比率,實有助增加市區住宅供應。部份公務員合作社樓宇極具重建潛質,值得認真探討。

政府於上世紀50至80年代中期,曾批地給公務員自組合作社建屋,而有關合作社一般只須向政府繳付三分之一的地價,稱之為「公務員建屋合作社計劃」。在這計劃下,有關土地及樓宇的業權由合作社持有,合作社成員則以租契方式佔用相關單位。

日後成員若轉讓單位,必須徵得75%成員同意後解散合作社,以便為各單位分契,然後再向地政總署申請撤銷轉讓業權限制及補回餘下三分之二現值地價,始可正式轉讓單位。根據政府的資料,公務員建屋合作社總共238個,其中177個已解散,餘下的61個仍未分契。

這些樓宇大多位於市區靚地,約五層高的建築,大部份樓齡超過40年,設施較簡單,通常電梯欠奉。至於那些當年組成合作社的公務員,大部份已超越退休年齡,對他們來說,缺乏電梯設施,對起居亦構成不便。因此,重建這類樓宇亦是不少業主的願望。

儘管客觀要求和主觀願望俱備,但多年來僅有11個合作社樓宇進行重建,究其原因,補地價這一關實令不少業主卻步。因為他們轉讓樓宇要補回三分之二的現值地價。對於這些位置優越的舊樓,每個單位補地價金額動輒高達數百萬以至逾千萬元,賣樓後扣除補地價支出,所得款項亦難以在同區購回面積相若的單位。

根據政府的資料推算,餘下227個合作社樓宇倘悉數重建,最多可提供96.3萬方米的總樓面面積,可興建約二萬個建築面積500呎的住宅單位,有助市民解決居住問題。既然如此,政府應協助解開問題的癥結,令有關重建工作可以加快落實。其中可以考慮的,是對補地價作出更靈活的安排。

其中一個建議,是容許重建後選擇繼續在原地居住的業主,與發展商以樓換樓及暫緩補地價方式作為重建的安排。簡單來說,發展商可與業主協議,待新樓落成後,發展商向業主提供一個面積不超過舊居單位作自住之用。

就有關單位,業主及發展商均毋須即時向政府補價,直至日後業主轉讓新建單位時,業主才須向政府補回地價。而發展商只須為額外增加的地積比率向政府補價。當新樓尚未建成時,發展商可為業主提供臨時寓所或租金資助,幫助業主解決過渡性的居住需要。

如此這般,相信能為合作社樓宇的老業主,提供一個以舊樓換新樓及繼續在原址居住的機會,大大提高他們接納重建方案的誘因。對發展商來說,由於毋須就合作社業主重建後自住的樓宇補價,可降低重建成本,增加項目的可行性;對政府來說重建可為更多市民提供居所,堪稱是三贏方案。

鄔滿海

編按:作者為香港房屋協會主席、長遠房屋策略督導委員會成員及專業及資深行政人員協會理事,以獨立身份為本網撰文。

 

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