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2012年11月21日 鄔滿海 專家評論

白表免補地價具正面意義

容許白表人士免補地價購買二手居屋,是政府推出的過渡措施,目的是在樓價高企的環境下,幫助中產市民置業,亦藉此加快二手居屋的流轉性,讓居屋業主因應需要而轉換居所,從而騰出寶貴的資助房屋資源給有需要者。這無疑是適切的政策,但由於政策公布後居屋樓價上升,惹來一些反對聲音,認為是政策推高了樓價,實在有點可惜。

根據房委會及房協的資料,現時可供居屋二手市場發售的資助房屋單位約共三十八萬個。當中包括廿五萬個居屋單位、十二萬個租置計劃單位及九千個房協的住宅發售計劃單位。

從過去5年的數字看來,居屋二手市場的每年成交宗數僅約2000宗。究其原因,相信是由於現時只有綠表人士(主要是公屋住戶)才可購買未補地價的二手居屋,可是未必每個公屋家庭都有能力購買居屋或有轉換居住環境的迫切需要,而且顧慮到要交還公屋單位,故全港雖有七十多萬個公屋住戶,卻一直未為居屋二手市場提供流轉動力。

以上數字顯示,過往的二手居屋成交量嚴重偏低。但新政策下,容許每年五千個白表人士購買二手居屋,是否真的會大大增加了市場對二手居屋的需求?對此我有所保留。試想像這五千個新增的合資格名額,加上以往每年約二千宗成交,預期成交宗數也只是每年七千宗左右,佔全數三十八萬個可供居屋二手市場發售的單位數目約1.8%。

反觀過去幾年,每年的私樓成交量均佔私樓總量的7%以上,故前者相對來說仍然是一個偏低的數字;更何況白表人士均受到入息及資產限制,他們的負擔能力有限,未能在私樓市場置業,難起到「托市」的作用。

事實上,近年樓價大升是市場長期供求失衡的結果,而近期的二手居屋售價升幅,也許只是承接樓市升浪的自然趨勢而已。根據差餉物業估價署的資料,在過去十年間,70平方米以下的私人住宅,樓價平均升幅多於兩倍。

至於居屋二手市場的成交價卻一直落後於大市;從房署網頁的成交數據可見,同一時期的二手居屋價格漲幅僅略高於一倍。由於居屋價格向來滯後於大市,當私樓市場經過一輪大升後,居屋價格跟隨大市上升,也是可以理解的現象。

白表人士免補地價購買二手居屋,有其正面意義,因為「新居屋」要待2016年後始有供應,故這項過渡措施,對於正在市場捱貴租的中產家庭來說,無疑是一個提早置業的機會。

鄔滿海

編按:作者為香港房屋協會主席、長遠房屋策略督導委員會成員及專業及資深行政人員協會理事,以獨立身份為本網撰文。

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