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2014年8月8日 呂梓毅 專家評論

樓價還有多少上升空間?

前言:投資分析部利用全港118個主要屋苑每周平均呎價的數據,編制了三類樓市市寬(market breadth)指標,包括:(1)屋苑樓價高於10周移動平均價比率──這是統計全港118個主要屋苑樓價高於10周平均價比率;(2)3個月平均升/跌(A/D)線──統計118個主要屋苑樓價按周上升的數目,再減去下跌的3個月平均數;(3)屋苑樓價偏離52周新高/新低平均百分比──量度主要屋苑從1年低位(高位)回升(回落)的平均百分比。

以下是跟進這些指標,截至7月27日的變化情況:

二手樓價於過去1個月表現繼續節節上升,走勢勢如破竹。截至7月27日止,除港島區外,九龍區、新界東和新界西已於過去兩星期先後創歷史新高。而整體樓價指數(中原城市領先指數)距離歷史高位不足0.1%,相信短期同樣破頂幾無懸念。

至於港島區樓價方面,受政策因素影響,自2012年至今樓市的升浪主要由「上車盤」所主導,其表現較落後是可以預期。不過,若然其他分區樓價繼續造好,最終牽動港島區樓價創新高的機會亦頗高。

統計全港118個屋苑樓價高於10周移動平均的比率,於上月初攀升至90%的水平,即有九成屋苑樓價高於10周平均。雖然隨後比率略為回軟,惟現水平仍保持在80%以上相對偏高的位置徘徊。

統計全港118個屋苑樓價3個月移動總升/跌(A/D)線方面,於過去1個月持續反覆回升,近期更突破20的水平,顯示過去3個月成份屋苑樓價上升較下跌的多出20個,創去年3月以來的高位。

近期樓市市寬指標顯著改善,除「解決」(resolve)之前與樓價背馳的情況外,某程度也反映樓市轉強頗為全面,且動力也十分強勁。換上另一角度看,樓市市寬指標有如目前般強勁的表現,往往意味樓市處於上升周期中,即上升浪似乎沒有那麼快完結。

往後二手樓價還有多少上升空間?這很難說定,始終目前樓市的發展,存在頗多難以預知的政策因素。不過,若僅從市寬的角度推算,根據過往A/D線突破10的轉強水平後至再度回落至此水平之下,所需最短的時間也要14個星期,而期間累積的升幅最少也有8%。目前A/D線於今年6月初開始攀升至10水平之上,至今只有9個星期,而累積升幅只有約4%。故此,預料二手樓市的升勢仍會反覆持續最少逾1個月,而上升的空間(由目前計起)或不少於4%。

註1:中原地產於7月6日開始,把編制中原城市領先指數的成份屋苑數目,由100個增加至118個。

註2:具體指標編制和應用方法,以及數據來源等的介紹,見2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌?」和2012年5月3日「新界樓價跑贏市區」。

呂梓毅
信報投資分析部首席經濟及策略師

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