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2014年8月6日 盧永輝 專家評論

住宅樓市「轉勢」還是「轉細」?

根據香港差餉物業估價署資料顯示,從2010年第四季的第一輪樓市冷卻措施(即SSD1)實施至今,私人住宅價格指數由按年20%至25%的平均升幅慢慢紓緩下來;去年2月,政府更引入雙倍印花稅(DSD),一年多過後,樓價不但沒有出現如市場般預期的15%或更大的下跌幅度。

相反,多個以中小型住宅為主打的屋苑,呎價更於今年第二季創了歷史新高,2014年開始至今,整體中小型住宅平均樓價不跌反升了3%,大型住宅(面積100方米或以上單位)亦只下調3%。

在買賣成交量方面,私人住宅由2010至2013年平均每月8200多宗大跌近半,至今年第一季的平均每月3600宗,出乎意料之外,第二季的成交量不但上升近50%,而且是由二手市埸帶動。

這裏產生了兩個問題,第一,為什麼中小型住宅跑贏大型住宅?第二,買賣成交量的反彈背後原因是什麼?

中小型住宅的反彈明顯是中下價單位供應奇缺,而且需求強勁,單是新婚家庭數目每年已經達6萬個,冷卻措施不但沒有滿足需求,實際只是把需求延後,需求重現市場只是時間上的問題。

大型住宅租金上升受壓,因為需求受私人企業房津所限,樓價表現滯後;其次,成交量的反彈是跟第二季有直接關係,其間公布的新供應數字和一手住宅盤的表現,跟市場的預期出現極大落差,新供應是增加了,但較預期目標的每年1.8萬個單位仍然有相當距離。另外,個別新盤的積極推銷手法也喚醒被積壓下來的準買家。

住宅買賣成交量回升是受歡迎的,關鍵是這個趨勢能否持續,筆者在此借鑑歷史數據來作一些推測。近10年來,二手市場買賣成交量曾經三次見底,第一次是在沙士時期,成交量於2003年第二季只錄得平均每月4780宗。

第二次是2008年金融海嘯期間,當年第四季是平均每月4230宗成交。有趣的是,兩次都是成交量見底後在一年間回升至每季6700至8300宗的長期平均水平;第三次則是額外印花稅出台後,成交量暴跌至2011年第四季平均每月4580宗,其後亦在一年間回升至平均每月6700宗。

市場成交量高低的原因雖然各有不同,但目前的樓市冷卻措施卻產生了需求滯後的副作用。綜合各種因素,筆者相信,今年第二季的成交量反彈是類似2011年第四季,故預計於未來數季內,當潛在需求配合市場氣氛,成交量相信可以朝着以上的長期平均量進發。

過去4年,樓市上升幅度減慢,短暫的調整並不表示轉勢,其間因市場對中小型單位極其渴求而出現的「轉細」行動卻是明顯不過了。

盧永輝
高力國際亞洲研究及諮詢行政董事

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