最近政府公布地契修訂「按實補價」，意思是若業主不想起盡城市規劃或建築條例上容許的上限，地政總署就可根據業主希望想起的用途及上蓋面積計算地價。過往地政總署的大原則是每幅地塊必須以最高地積比及上蓋樓面計算補地價，業主可以選擇不起足最高樓面，但地價是要以最高可建樓面計算。這政策是確保政府可從每幅土地收取應收的地價，以保障公帑收入。但現時政府容許「按實補價」，我們行內叫Tailor-made modification。就是度身訂造式改契補價，這種補價方式也是有先例。
筆者在50年前處理過一宗荃灣大屋圍的改契申請，當時申請人是新界知名人士，因為嫌補地價高，就要求政府根據他已批出的建築圖則補價。當時政府接納他的要求，把地價降下來，但在地契上訂明地段只可以根據已批出的建築圖則興建，而圖則的編號亦清楚記錄在地契內。當年是一個例外的安排，現時政府可能接納為一個恒常的政策。
「按實補價」不錯是可以讓業主少付地價，但要留意在簽署地契後，日後有任何建築圖則要改動就算樓面面積及用途不變，但經屋宇署審批的新圖則有一個新編號，就要再做修改地契手續，可能需要補地價。而樓宇部分樓面面積及用途改動，不符合原先圖則亦要修改地契。所以業主要慎重考慮是否值得因省下一些地價，而日後地塊發展受很大限制，就算若干年後有新業主想根據舊圖則重建，亦可能有麻煩。因為若建築條例有任何修改，舊圖則未必可以採用作重建，又要重新入則。
另一點要留意，現時在市區Zone I的地契一般是無地積比限制，發展時是根據當時建築條例容許的地積比發展。若有一天建築條例放寬地積比，業主可以毋須補地價享受新增加的地積比。但若地契限制了地積比，便失去這方面的福利，要修改地契及補地價才可起盡新增的地積比。
另一點地政總署需要留意是「按實補價」可能需要設立一個下限，舉一個極端例子；彌敦道數十年前是有兩層高的花園洋房，而現時根據建築條例是可以起8倍或以上地積比的住宅樓宇。若業主要懷舊一番起兩層高的花園洋房，而政府接納以「按實補價」收取補地價，政府除了損失一大筆地價外，這座在鬧市的花園洋房，亦會影響鄰近的樓價及租值，令到政府在買賣印花稅及差餉方面都有損失。
蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理
