過去一年，香港非住宅物業市場表現疲弱，整體成交量創歷史新低。根據數據，2024年4月至2025年3月的12個月，工商舖買賣交易總數為3414宗，較前一年下降約一成，連續3年錄得跌幅，並創下自有紀錄以來的最低水平。成交總值亦顯著萎縮，僅錄得約545億元，按年減少逾四分一，回落至過去21年來的最低位。
在各類非住宅資產中，工業大廈的交投跌幅最為明顯，全年錄得約1814宗交易，較前一年同期減少約13%，並首度跌破2000宗的關口，延續連年下降趨勢。至於商業大樓，全年僅錄得657宗轉手，較前一年同期減少約一成，並創4年來的新低，成交金額亦大幅減少至約154億元，是過去21年來首次跌破200億元關口。舖位方面，全年僅錄得943宗易手，創歷史新低，顯示零售物業市場仍然疲弱。
由於市場環境不利，交易規模亦顯著縮水，特別是價格5000萬至1億元之間的店舖，僅錄得22宗轉讓，較之前驟降一半。此外，部分地區的零售物業成交更是急劇減少，例如紅磡及土瓜灣區，全年僅錄得34宗成交，較前一年同期下跌超過五成，反映該區投資者入市意欲不高。
從買賣雙方類型來看，現時市場上的物業持有人多為早年高價入市的業主，由於租金回報下降及經營環境轉差，不少業主選擇低價出售以減少損失。而買方則以尋求低價撈貨的投資者為主，當中部分基金及內地背景資本亦趁機進場吸納優質資產，特別是核心地段的商舖及辦公室空間。此外，內地品牌持續進駐香港，帶動核心零售區的舖位租務需求，亦為投資者提供一定信心。
不過，近期似乎銀行為減低風險，已經較為積極追收工商舖的貸款(call loan)，引致市場出現不小大型銀主盤，而當中成交價較高峰時購入價有大幅折讓。例如已故「舖王」鄧成波家族的兩項物業淪為銀主盤，最近終於售出。估計汝州街3號的全幢4層商住物業，鄧成波於2019年樓市高峰期以8300萬元購入物業，現時以2200萬元賣出，物業價值大跌73%。另一單巨蝕個案則位於尖沙咀加連威老道32號全幢，物業早前由東亞銀行接收，以銀主盤形式推售。市場消息透露，以6300萬元易手。翻查資料，2018年7月上址以2.8億元成交。
展望未來，隨着利率回落趨勢明顯；加上深圳恢復「一簽多行」政策，市場普遍預期工商舖市場有望見底回升。現時一線街舖零售區的舖位租金已出現回穩跡象，部分地段甚至錄得微量升幅。投資回報率部分可以達至5%至7%，對長線投資者極具吸引力。市場預計，今年商舖成交量將重上1000宗，按年回升約6%，而核心區的租金亦有機會進一步攀升，帶動市場逐步回暖。
不過，買賣方面，投資者仍需審慎考慮各類成本，包括管理開支、稅務負擔及市場流動性等。還有地緣戰爭和東西方各式各樣的貿易談判這些不利因素，對投資者信心影響極大。相信要房地產投資市場回復到一個興旺的情景，還有一段不短的時間要等待。
整體而言，過去一年非住宅市場面臨嚴峻挑戰，交易量及價格同步下挫，部分業主錄得嚴重虧損；然而，市場亦開始出現見底回穩跡象，尤其是隨着內地資本及品牌的介入，為市場帶來新動力。在政策及經濟環境轉變的影響下，2025年工商舖租金或有望迎來適度反彈。惟買賣方面，目前工商舖投資者的回報要求最少要達4.5至6厘以上。至於樓上舖更要求7厘以上的回報率。因此，近月的成交宗數下跌，正是因為買賣雙方價格拉鋸戰持續。往後買賣成交估計仍會十分疏落，投資者仍需審慎評估風險，選擇具備增值潛力的物業類別。
余錦雄
香港測量師學會前會長
