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2014年7月19日 王永偉 專家評論

逆周期措施的未來

樓市升溫,金管局卻預告,如果未來樓市下行,將放寬現有的按揭措施。現有的按揭限制,推出本意是控制樓市上升周期的按揭風險,當樓市下行時,放寬有關措施便是順理成章的事。不過,正如樓市上升時,措施難以扭轉升勢;如果未來樓市下行,放寬措施亦難令樓價止跌。

金管局自2009年以來,多次收緊按揭,包括限制中高價物業按揭成數、推出壓力測試等。金管局總裁陳德霖指出,現有的按揭措施有效,因為按揭槓桿、供款與收入比率均受限,未償還按揭貸款增幅放緩;置業人士及銀行承受樓價下跌衝擊的能力增強。

當然,他亦表明,逆周期措施本身難以扭轉周期(令樓價由升變跌);持平而言,金管局推出種種措施後,樓價仍然上升,屬非戰之罪。

值得留意的是,陳總裁亦表明,未來樓市下行,便會放寬有關措施。坊間有分析指出,金管局的措施及政府的辣招,都會在外圍因素改變,樓市下行時放寬,效果將會限制樓價跌幅,令整體市況較為平穩。

上述分析屬良好意願,但未必成真。金管局於2009年以來推出的措施,雖然籠統稱為逆周期措施,但當中一部分,本質上不單單是逆周期而行,而是改善系統漏洞,恐怕是在樓市大跌時,也難以收回的。此類措施包括壓力測試、正面信貸資料庫等,相信無論樓價如何下跌,都難以撤回。

真正可以調整的是,限制按揭成數,例如金管局判斷樓市下行時,便可放寬600萬元以上物業的按揭成數限制。問題是,此類放寬對穩定樓價的效用將相當有限。

一般資產泡沫,都在信貸寬鬆,銀行極為樂意貸出資金的情況下醞釀。低息資金有如香甜美食,引人暴飲暴食,限制按揭成數,等同限制食量,會有一定效果。樓市下行如由按息回升觸發,屆時借錢買樓的吸引力便會大減。

在此情況下,有如暴食者成為厭食者,放寬按揭限制,等於向厭食者提供大量食物,效果會較為有限──你不能迫人借錢買樓,正如不能向厭食者灌食。那時放寬按揭指引,亦難以產生鼓勵市民借款買樓的效果。

當然,以上是按揭逆周期措施的先天限制,即升市時收緊按揭,會有遏抑升勢的效果;但跌市時放寬按揭限制,雖然合乎逆周期的概念,但對竭止跌勢未必有太大作用。

王永偉
按計劃執行董事

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