去年12月金管局推出一次性特別安排，幫助買入建期樓花但現時估值不足的買家上會，按揭成數提升至高達八成，供款佔入息比率上限提高至60%。市場上最新有一個按保以外由一家金融服務公司推出的高成數按揭計劃，同樣適用於2021年至2023年買入建期樓花的買家，按揭成數按估值高達110%，以成交價高達90%為上限，供款佔入息比率上限亦同樣提高至60%，幫助之前買入建期樓花的買家因估值下跌出現估價不足仍能以足夠按揭成數上會。過往於2002年亦曾有超越估值100%的按揭計劃，最高達140%，當時主要是針對負資產業主透過轉按減輕財務負擔的計劃。
樓價自2021年高位下跌約27%，而當中近年買入樓花並選用建期的買家，若現時準備申請按揭上會，或因樓價已下跌10%至逾20%而出現估價不足，銀行計算物業可造按揭成數以成交價及估值低者為準，若買家購買樓花選用建築期付款，樓花期或長達一年至逾兩年不等，期間若樓價下滑導致買家申請按揭上會時物業估值下跌，買家可獲批的實質按揭成數便會減少，須補付首期差額上會。
以2022年推售的數個一手新樓盤為例，現時估值對比成交價下跌約15%，例如買家於2022年以1600萬元買入一手樓花單位，計劃申請七成按揭，但目前估值下跌15%，至1360萬元，以估值計的七成按揭金額為952萬元，對比成交價的七成1120萬元，買家須補首期差額168萬元。
與七成按揭作對比，若申請金管局特別安排銀行的高達估值八成按揭，若樓花物業估值下跌幅度不多於12.5%，樓花買家可以毋須補付首期差額而上會；換言之，若樓價及估值下跌幅度較大，買家仍需預備資金補付差額，但差額負擔已大幅減少。
以上述例子計，若成功申請八成按揭，買家可獲的實質按揭成數等同成交價68%，首期差額已大幅由168萬元減少至32萬元。而若選用這個110%按揭計劃，買家的首期負擔更可大幅減輕，毋須首期差額便可獲高達成交價九成按揭。
以買家原先準備申請七成按揭計，若申請有關110%按揭計劃，儘管樓花上會時估值跌幅達三成，買家仍毋須額外補付首期差額，實質按揭成數仍可達成交價的77%。若樓花上會時估值較成交價跌幅不多於18%，買家申請的按揭成數可達成交價的90%。
有關110%計劃可幫助一些現時需要上會的建期樓花買家，尤其物業估值下跌幅度較大又或需要較高按揭成數，希望以較低首期上會人士，免卻補付首期差額並減輕首期負擔。而對於一些金管局特別安排下仍基於首期資金問題未能順利上會的買家，有關110%按揭計劃有助順利上會，避免因手頭資金不足而面臨違約風險。
有關110%按揭計劃由一家多年主力從事樓按業務的金融服務公司提供，審批方式大致上與銀行按揭準則相若，而由於計劃對比銀行有着明顯較大的融資彈性，包括按揭成數高於銀行，亦接納非固定收入及多重按揭人士；因此，有關計劃收取的按息及類同保費的費用(稱為「參與費」)會相對高一點，全期按息介乎P減1.75%至P減1.25%(P為5.5%；按息現為3.75%至4.25%)，借款人亦可選擇將部分參與費加借在按揭金額一併供款，以減輕上會時開支負擔。
建議用家在考慮選用此計劃時，按自身實際需要及還款能力衡量，按揭成數以不高於估值的100%較理想，除了可避免貸款額高於物業價值令信貸風險較可控外，按息亦較優惠，批出息率低至3.75%，與一般銀行按息3.5%相差不大，若果選用估值計超出100%至110%貸款，則按息較大機會跳至4.25%。有意申請此計劃的樓花買家可先行了解細節、息率及涉及費用。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
