2024年樓市成交量回升，但按揭取用金額料會錄得較大的按年跌幅，連帶銀行體系內的按揭未償還金額也出現罕見的下跌。在按息開始回落的時候，貸款未見增長，這不是好消息。
根據地產代理統計，2024年全年一手住宅成交註冊約1.68萬宗，二手約4萬宗，數字較2023年分別上升約57%及11%。但截至11月，2024年住宅按揭新取用金額只有1626億元，按揭取用宗數僅36362宗。分別較2023年同期下跌28%及23%。連帶銀行體系的未償還按揭金額，在11月底亦出現輕微按月回落。
一般認為，在按息下調以外，另一個刺激2024年樓市成交量上升的原因是港府撤辣稅、金管局放寬按揭指引。
按一般認知，如果成交量大幅上升，樓價只是微跌，整體按揭成數又放寬，按揭取用金額理應上升。最終在減息及減辣的刺激下，2024年住宅市場的樓價雖然仍有調整，但整體成交量回升。在成交量大升的情況下，按揭取用金額及宗數卻下跌，情況有點反常。
樓按取用數字，以至未償還按揭金額回落，一般來說不是好消息。情況可能反映市場對前景不樂觀，減少了樓按槓桿，甚至是信貸緊縮。但初步看來，2024年成交量大升，市場對樓市前景難說悲觀；去年下半年銀行陸續上調樓按現金回贈，也不似是緊縮信貸。
2024年出現按揭取用數字回落的反常現象，可能有兩個主要原因：轉按需求下跌，以及大型新盤延期落成。
2024年初，多家銀行下調按揭現金回贈，個別銀行對轉按客戶提供的現金回贈一度下跌至零。結果是市場上盛行多年的轉按行為大量消失。2022年，新批按揭宗數中，有29.4%為轉按，每月平均有2181宗。2023年，新批轉按宗數佔比下跌至27.8%，每月平均1782宗。到了2024年1至11月，每月新批轉按平均宗數只有619宗，佔比下調至12%。轉按不流行，直接影響按揭取用的整體表現。
另外，多個原定於2024年入伙的新盤延期落成，估計涉及數千宗選用建築期成交的交易。這些樓花買家本應在2024年取用按揭、完成交易，但因為入伙期延後，按揭取用也將推遲至2025年。
綜合而言，轉按不流行、多個樓花新盤延期交樓，可能是2024年新取用按揭下跌的部分原因。在銀行恢復為轉按提供現金回贈、新盤集中在2025年入伙的情況下，估計2025年的按揭取用宗數及金額將有所回升。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
