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2014年7月8日 盧永輝 專家評論

工業物業活化還要等什麼?

在剛過去的首兩季中,筆者都不斷收到準投資者和開發商查詢有關市場上可出售的不良物業資產(distressed property sales)和可增值的發展項目,新買家可透過物業改裝、調整租客組合和為物業重新定位等等來提升物業的整體回報率,在借貸成本日漸增加的潛在風險下,加上一般傳統物業項目的租金回報率仍然偏低,這樣的投資取向是可以理解的。

但實際上,不良物業資產放售只有零星個案,因此,投資者唯有將目標放在可提供增值空間的項目。受惠政府在2010年首次推出工廈活化措施和最近「起動九龍東」的倡議下,工廈活化因此成為城中討論熱點,而九龍東的準活化項目更是熱點中的熱點。

自從政府由2010年開展第一輪活化工廈措施至今,市場上約1500座工業大廈當中,超過八成是可以根據條例進行活化,但是整個活化進程較預期為慢。

根據政府地政署截至2014年4月為止的統計數字,過去4年多所收到的活化申請只有107宗,佔整體工業大廈數量的7%左右;再者,獲政府批准而且已簽立特別豁免書的活化個案更只得58宗,當中座落九龍的項目有38個,一如估計,九龍東佔大多數。

不過,根據筆者了解和實地觀察,在九龍東成功完成整個活化程序的只有8個,有趣的是,大部分改裝除了被活化為辦公樓之外,更可加入其他用途例如食肆、商店、娛樂場所和私人會所等。

這裏有兩點是值得留意的,第一是投資和回報的考慮,因為區內工業大廈的建築結構、維修和保養情況參差,地理位置各異,從投資和營商的角度分析,部分工廈所涉及的活化成本跟拆卸重建無異,所以並不是每幢工廈都適合活化。

第二,現時活化後的辦公樓與一幢全新甲級辦公樓比較,當中的租金差距並不明顯,在租金競爭力方面,個別地理位置較差的活化樓盤明顯遜色。因此,儘管部分工廈獲批活化,但實際活化的行動仍然停滯不前。

在中長期來看,筆者認為以上的困局是有轉機的,以九龍東為例,在逐漸轉化為一個成熟商業區的進程當中,相信會吸引更多跨國機構進駐,繼而拉闊甲級辦公樓和一般工廈的租金差距,吸引更多改裝活化為辦公樓的行動。

除了改裝為辦公樓外,其他的商業用途例如食肆和樓上商店都是可行的方案,因為這是作為一個成熟商圈不可缺少的一環,需求基本上是肯定的,而且,零售租戶的租金承擔力上限一般都較辦公樓用戶為高,最近成功改裝的例子是位於荔枝角的D2 Place,其前身是建業中心,改裝後的低層部分己經成功引入國際時裝品牌、中西食肆和其他潮流零售點。

現時在九龍東內有7個工業項目正進行改裝活化,當中有4個是加入一系列的商業用途,涉及總樓面面積近100萬方呎,預計未來12個月內會陸續竣工,屆時不單為區內增添新面貌,亦可給工業物業活化帶來一股新動力。

盧永輝
高力國際亞洲研究及諮詢行政董事

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