過去大半年，香港住宅樓市經歷很多大大小小的變化，包括疫情之後出乎意料的經濟蕭條、政府全面撤除辣招、全球政治劇烈動盪、東西方貿易戰激烈和最近的預期減息潮開始等。這些變化對樓市都有重大的影響，未來樓市的走向究竟如何？現在的情況又是怎樣？或者可以試圖用新盤銷售的成績來作一個簡單的分析。
截至9月底，私人住宅樓宇，不包括居者有其屋、私人機構參與興建居屋、租者至其屋等計劃，由發展商出售的一手樓盤單位總計銷售數字為11920個；銷售總金額為1350億元左右，平均每個單位大約價值1133萬元。2023年同期的數字，分別為8890個單位、總金額1068億元、平均每個單位大約價值1201萬元。
成交價格水平方面，市場亦有意見提出，住宅樓價從幾年前開始輾轉下挫約30%，而之前在高位以建築期付款計劃購入新盤單位的買家，在樓盤入伙時需要完成交易；由於樓價下跌，引致物業估價及按揭不足，買家必須支付額外多出來的首期才能上會，如果買家沒有能力「抬錢」，又或者樓價跌幅遠大過已支付的首期，部分買家可能寧願撻訂止蝕離場。估計未來幾個月有十多個新盤入伙，當中有數千個選用建築期付款的方法，總成交金額接近300億元，令市場擔心是否有撻訂潮的出現。
可能亦因為這樣，最近有7個新盤的發展商已宣布延遲幾個月入伙，當中採用建築期計劃的約1800伙買家，會延期至明年上半年才需要完成交易。如果明年初樓市氣氛轉旺，增強買家入市信心，便可以避免撻訂潮發生；相反，如果樓市每況愈下，那麼就意味撻訂潮有機會在2025年上半年爆發。
把今年首三季和去年同期兩組數字互相比較，可以發現每個單位的金額輕微下跌，顯示市場消費力仍然疲弱。而銷售單位雖然增加了3030個，大約40%的正增長，但比較從前樓市興旺的時間，仍然是有很大的不足。況且售出單位的呎價，一般都比高峰時期下跌約25%至30%以上；再加上之前所述觀察到的現時一手樓宇銷售狀況，可以有一個初步結論，到今天為止，樓市肯定是沒有上升的趨勢。
那麼樓市又會否繼續下跌？一些分析員的預測，樓市可能會再下跌10%至20%，主要的理由就是供過於求。
雖然說，今年首三個季度的銷售單位數目算是不少，但發展商似乎傾向首先銷售遠期樓花，所以對降低快將完成樓盤可銷售單位數目和貨尾單位，未有太大幫助。依據中原網上資料，2024年前三季落成私人住宅估計有大約2.7萬伙。而其中未推售單位約9800伙，貨尾單位7300伙，合共待售單位約1.71萬伙，佔全年估計落成量高達約63%，售出比例只有約37%。
房屋局早前公布未來3至4年的住宅新盤潛在供應數據，顯示住宅未來供應量創下近年新高。估計未來5年總共落成的單位約9.6萬個，而當中有四成多會在未來24個月之內完成。換句話說，短期內每年可供市場吸納的單位超過2萬個，比對每年估計吸納量不會超過1.5萬個，供過於求的形勢非常明顯。有說近期流標不斷，會大幅影響中期的整體供應。但如果計算來自土地契約修訂/換地、私人重建等私人主導項目的供應，中期供應的數量相信會十分充足而穩定。
不過，是否供過於求？筆者個人相信，未來5至10年的供應量，只是充足而穩定，但沒有造成太大的過量。現時減息潮已經開始，剛剛美國有作出第二次減息，降低25點子，這些都是樓市的利好因素；加上中央政府和香港政府的各式各樣人才計劃、投資政策和刺激經濟政策等，未來的樓市應該會踏入一個長期平穩的狀態，雖然沒有上升的動力，但維持現有的價格水平，是不太困難。
隨着市場需求逐漸升溫，若香港樓市能繼續保持價格穩定並調整供應結構，相信未來幾個季度，市場的活力將會逐步回升。對於長期投資者及首次置業的買家而言，如何抓住機會，選擇合適的物業，將成為未來市場發展的焦點。當前，有需求的市民可以有更充足的時間，挑選自己認為適合的地區和樓盤，完成擁有理想居所的想法。
余錦雄
香港測量師學會前會長
