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2014年6月28日 王永偉 專家評論

加息對不同標準供款負擔的影響

市場一般估計,未來2年美息可能上升約2.5厘。由於本地絕大部分按揭均為浮息按揭,如果本地按息跟隨美息上升,供款負擔自然會上升。有趣的是,所謂供款負擔,起碼有三個不同的標準;而其中一個,可能在加息之後都不會有明顯上升。

第一種供款負擔,自然是個別借款人的實際供款支出。除了極少數採用定息按揭及定額按揭的借款人之外,絕大部分使用浮息按揭(包括最優惠利率為準的P按及拆息為準的H按)的借款人,在市場按息上升時,每月供款都會增加。至於增幅,便要視乎按息與年期而定。

第二種供款負擔,是政府統計的置業購買力(Home Purchase Affordability),每季刊於政府經濟報告中。標準是以一個45方米單位的市值,在7成按揭、20年還款期的條件下,計算每月供款相對於私人住戶入息中位數的比率。2014年第一季的數值是56%,高於長期平均值的47.3%。

政府常說:「如果加息3厘,供款負擔會增加至七成多」,根據的便是此一比率。的確,加息會令供款上升,計算標準不變,而住戶入息平穩的情況下,此標準下的供款負擔是必然上升的。

第三種供款負擔,是金管局統計的新批出住宅平均供款與入息比率(Average Debt Servicing Ratio for New Residential Mortgage Loans Approved),定期向立法會匯報。計算的是實際批出按揭條件佔借款人入息的平均比率。有趣的是,根據現行按揭指引及上述計算標準,原則上不管按息如何上升,此種供款負擔比率都不會有明顯影響。

在現行的按揭指引下,按揭借款人的供款支出必然不可能高於50%。事實上,由於有壓力測試(現行按息加3厘,供款不逾月入六成);以平均25年還款的按揭計,供款支出上限其實不可能高於44%。在平均化之後(必然有部分按揭申請人的供款佔入息比率偏低),此一標準的供款負擔一定會較上限為低,對上數次公布,數字都在35%左右徘徊。而只要按揭指引被有效執行,此一數字亦無甚上升空間。換言之,如果按息上升3厘,我們應該會看到,政府計算的供款負擔會上升逾七成水平,但金管局統計的供款負擔仍會在四成以下。

數值的不同,賦予官方一定的政策彈性:如果認為需要繼續遏抑樓市,便強調第二類負擔指標,指出樓價已超出一般家庭負擔能力;相反,如果認為成交量偏低,需要放寬信貸,大可強調第三個指標,指出實際借用按揭的借款人,供款負擔其實不高。

王永偉
按計劃執行董事

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