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2014年6月24日 余錦雄 專家評論

樓市風險

自2008年金融海嘯後,香港的樓市一直攀升。根據差餉物業估價署的「物業市場統計資料」顯示,在過去短短5年間,各類私人住宅單位的平均售價增長超過100%。反觀在同一時間,香港恒生指數的升幅卻只有58%。

導致樓市出現這般可觀升幅,其中一個重要原因是跟美國量化寬鬆計劃有關。聯繫匯率政策令港元跟美元貨幣掛鈎,而在美國推出量化寬鬆政策下,美國大量增印美元鈔票,導致物價上升、貨幣貶值和利率下降到接近零的水平,香港無可避免要面對同樣的經濟效應。投資者為了保存現有資產的價值,便會把資金轉為投資,包括股票、黃金和物業等具增長潛力的投資產品。

不過,值得留意的是,自美國、歐盟及日本等推出幾輪量寬政策以來,大量熱錢流入香港樓市,加上利息持續低企,推動了香港樓價全線超越1997年的高峰期。低息環境抵銷了供樓人士的負擔,為樓市提供了支撐點;然而,說到底仍是要依靠市民的實際購買力。近年大部分市民的薪金升幅遠遠追不上樓價,樓價已經逐步脫離實體經濟。隨着美國聯儲局拋出退市時間表,熱錢及低息等利好因素將逐步消退,樓市隨時會出現逆轉。

另一誘發樓價急升的原因,是中國實行了開放政策,令多年來一直被規範在內地的龐大資金積極尋找出路。作為毗鄰的香港,正好成為這些資金的理想地。香港樓市一直存在住宅供應嚴重短缺的問題,在這一大投資性需求湧入的情況下,香港樓價自然被搶高了。

不過,最近中國的樓市開始出現轉勢,市場不時傳出不少內房老闆因資金鏈斷裂而「出走」,加上內地經濟增長亦有放緩的迹象。作為經濟上與內地愈益融合,有聯動效應的香港,亦難以獨善其身。不單是來港旅遊、置業的內地人也因而減少。在此影響之下,部分內地投資者更可能急需把物業出售套現。因此,近期便出現不少有關內地客虧錢賣樓的消息,多多少少也與內地「錢荒」有關。

另外,內地收緊銀根、整頓影子銀行、打擊腐敗的政策,也影響了對香港樓市的需求,昔日的內地「熱錢」很難再繼續大量湧入香港市場。這樣一說,內地整頓金融秩序對香港樓市的影響,實際上比聯儲局退市更值得憂慮。

很明顯,現時香港樓市開始出現步入調整期的迹象,最後調整結果如何還得看各方因素,包括政府是否會或者何時會減「雙辣」、內地經濟及房價走勢,以及香港市場吸引外來資金的能力等。

余錦雄
世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理

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