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2014年6月5日 盧永輝 專家評論

寫字樓租金高位徘徊 租戶如何部署?

自從2008年第三季金融海嘯發生至今,相隔已超過5年,銀行及金融服務業的波動性現在雖然是隱定下來,但各大投資銀行經過收購合併、整合和去槓杆化後,現今銀行及金融機構的商業模式可以說是今非昔比。

以往因著高槓杆率和高邊際利潤,寫字樓租金和相關物業開支所佔整體營業額只是一個很少的比例,相反,現時大部份銀行及金融機構一般都非常保守,對成本控制和物業開支亦非常謹慎。

在香港商業物業租金的角度分析,甲級寫字樓的租金亦可以反映上述情況,以中區為例,實質租金從2009年8月的低點每平方呎65元反彈至2011年5月的每平方呎113元後,租金一直在每平方呎90至95元的水平內窄幅徘徊。

這個平穩現象與2008年前的高波動性有著天淵之別,當中原因除了上述銀行及金融機構的保守態度外,新增需求多是集中在少於5000方呎的寫字樓單位,租戶包括對沖基金、資產管理和其他中型金融機構等等。

在供應方面,中區的新供應一向嚴重缺乏,遠遠低於每年50萬方呎的平均落成量,而未來的4年內亦只有約40萬方呎新樓面落成,加上現時平均空置是4.5%,對比以往的長期平均8%,亦屬偏低水平。因此,雖然沒有大規模的擴張性需求,但供應亦沒有明顯增加的環境下,租金因此較平穩,租戶多以續租為主。

但筆者認為這個外表看似供求平衡的現象,只可以在短暫維持,而未來的5年內,寫字樓租務市埸預計會出現另一個活躍周期。以下是筆者從港島區基礎建設的落成時間表和新建寫字樓供應週期的兩個方面提出了進一步的分析。

在基礎建設方面,港鐵有南港島綫和西港島綫在2016年前通車,中環/灣仔繞道和東區走廊連接路亦預計在2017年底落成。在基礎建設的支援下,新供應的焦點亦有所轉移。

根據資料分析,新供應將由2014至2015年東九龍的中小型工業活化項目轉為在2015至2018年落成的多個超過40萬方呎的大型新建寫字樓,在港島方面,新供應的焦點將由現時在中區的少量供應轉向灣仔/銅鑼灣和港島東,當中以銅鑼灣的新寧大廈和太古坊的常盛大廈的重建項目較受市場矚目。

現時,雖然租金波動性較低,但租戶面對另一個問題就是市場上缺乏不同類型樓盤的選擇,東九龍的活化項目無疑為中小型企業提供不少分層和分間樓宇單位上的選擇,但對一些大型跨國機構的需求來說,總樓面超過5萬方呎的相連樓層在市場上仍然是非常有限。

但在未來的5年內,租戶除了考慮續租外,在計劃其寫字樓需求的同時,亦可考慮在港島和九龍東相繼落成的較大型新建項目,為切合不同業務發展的需要,提供多個搬遷、擴充和整合的物業方案。

盧永輝
高力國際亞洲研究及諮詢行政董事

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