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2024年6月17日 專家評論

轉型之下的舖位市場近況

最近香港政府從特首開始,以及各級司局長等官員,都公開表示要全力支持零售餐飲業,並呼籲相關經營者持更開放態度,配合改變,轉型至更有市場吸引力的零售與餐飲品牌。

由於西方遊客大幅減少,東南亞和內地旅客消費更注重性價比,部分遊客更有消費降級的情況,香港的零售及餐飲市場正處於一個轉變期。其中兩個趨勢更推動香港舖位租金受壓。

首先是內地品牌相對國際品牌,競爭力與日俱增。中國第一品牌茅台,相信我們都知道,但其他如運動品牌李寧、安踏;護膚品牌微諾娜、百雀羚;服裝品牌波司登、優衣庫;餐飲品牌海底撈、喜茶、奈雪的茶等。無論質量、宣傳與服務,都媲美國際名牌。內地民眾更多購買這些「國牌」產品,而毋須來港消費。

另外一個趨勢是消費降級。內地經濟雖然尚算可以,但已經沒有之前「財大氣粗」的情況,現時內地民眾都是精明的消費者;加上嚴厲的外滙管制措施,現在差不多沒什麼內地民眾專程帶錢來香港購買大量名牌產品。

一個舖位的租金能夠去到極高水平,主要原因是這個舖位能夠為經營者創造極高的消費收入,從前一些天價收入的行業,現時環境已經大幅改變,因此水退船低的情況下,舖位租金大幅受壓。

現時市場上一些一線頂級旺舖,雖然空置率已經開始減少很多,但新租約的租金,相對之前的天價,個別回落幅度非常驚人,例子數不勝數。

銅鑼灣利園山道一個門面寛濶的大型地舖,2008年時由卓悅租用,租金58萬元。之後在2012年,由於當時內地遊客瘋狂消費,瑞士名牌浪琴錶斥天價「搶租」,租金加到230萬元。直至2019年起爆發新冠疫潮,生意大受打擊,疫後的所謂「報復式消費」,亦從未出現。近期舖位丟空數月之後,據說以臨時形式租給手機配件售賣公司,劈租至12.8萬元,雖則可能是一個短期租約,租金較低,但相對高峰下跌94%,實在驚人。

其他遊客旺區如尖沙咀,亦有很多相類似的例子,柏麗大道現時租金比起2013年頂峰的時間,亦有下跌超過70%的個案。

還有一個特別令人唏噓的例子,就是赤柱的美利樓。美利樓在1844年興建,原來是兵營,位於中環。1982年,美利樓地皮以1.2億元出售,之後建成今日的中銀大廈。由於美利樓有過百年歷史,文化保育價值甚高,所以當時政府將之完全拆解為3000多件建築物料,到1990年再依照原本圖則重新在赤柱還原。1998年美利樓以商場物業在赤柱重新開幕,現時由領展營運。像其他倚賴遊客的舖位物業一樣,美利樓亦受到重大衝擊,原有的餐廳及商舖租客陸續離場,美利樓現已淪為一幢「空樓」。

雖然一線頂級旺舖的租金調整幅度甚大,但一般做民生生意的舖位,可能沒有受惠於遊客瘋狂消費引致租金高速上升的情況,過去10多年來,租金都是穩定,輕微上升。畢竟市場仍然是比較疲弱,能夠租出的舖位,租金是有輕微上升,但整體空置率卻高於一線旺舖。現時全港二、三線的街舖,估計空置率達到15%或以上。

筆者認為,短期內舖位的市道是難以扭轉,中長期能否再度興旺,有賴我們香港人是否能夠適應變遷,不斷轉型,以迎合不斷改變的經濟發展。我們絕對不能留戀往昔的繁榮,要在新時局和新環境中營造新賣點。如同香港經濟其他部分一樣,舖位市場有需要不斷改變,以尋求新的康莊大道。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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