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2024年6月4日 專家評論

轉按比率再跌 銀行停止內捲?

金管局在上周五公布了4月的住宅按揭統計,整體新批宗數回升,但其中的轉按申請下跌,佔比更是跌至10%以下。數據說明,銀行為爭奪樓按市佔率,持續多年的「內捲」可能告一段落。

2023年,轉按佔新批按揭申請27.8%;2024年首季,數字下跌至16.4%;到了4 月,轉按佔新批按揭比重進一步下跌至9.3%以下。數字的變化,可能說明銀行不再願意為了爭奪客戶,不再「內捲」。

所謂內捲(Involution),原是社會學概念,原本指文明到了無法突破的地步時,只有內部複雜化。在中國內地,流行的衍生用法是用於形容過度的競爭。例如在商業上的割價銷售,為了爭取市場,以至無利可圖。

按揭是本地銀行的主要貸款業務──在巴塞爾協定中(Basel Accords)對銀行的資本充足率、風險管理和流動性管理有嚴格的要求。銀行需要根據貸款的風險權重來計算所需的監管資本,而住宅貸款是被視為較低風險的類別,因此銀行的貸款組合中,有相當高比例會是住宅貸款;加上本地樓按貸款的逾期還款率長期維持極低水平,壞賬風險極低。

另外,有能力借取樓按的借款人,一般來說其收入較高,亦是銀行進行交叉銷售的理想對象。因此,樓按一直是銀行着力爭取的貸款業務。

本地銀行以價格競爭搶佔按揭業務,大概可由2001年利率協議完全取消算起。此前香港的銀行業有利率協議,不同銀行之間在利率上欠缺競爭。至2001年,利率協議完全撤銷,反映在按揭利率上,按息由1997年回歸前後的幾乎劃一的最優惠利率(P)+2厘,慢慢變成P減、乃至不同銀行有不同的P、銀行推出拆息為本的H按、銀行推出現金回贈等優惠。而由最初針對新買賣客戶推銷按揭,其後演變至轉按客戶都有一樣的優惠。在數年前競爭最激烈的時候,新取用按揭的現金回贈一度高逾貸款額2%。但銀行以重重優惠吸納的按揭客戶,往往會在2年的罰息期後又將轉向他行申請轉按。

形象的比喻:銀行爭取新買賣按揭,有如一群釣客在河流釣魚。而銀行向轉按客開出吸引的轉按優惠,有如將目標轉移至其他釣魚客的水桶,把對手的收獲釣走,而辛苦取得的收獲,幾年不到,又會被同業釣走,形成十足的「內捲」格局。

與其他行業不同,貸款本質上更容易變得「內捲化」的業務。你如果賣的是拉麵,除了價格,可以在食材、口味、烹調技巧上創新。如果賣的是汽車,除了價格,可以在性能、外觀設計、內部裝潢上與弄得與別不同。但貸款(尤其是樓按),可比較的主要就是利息高低(其他優惠如現金回贈、貸款利率掛鈎的存款戶口等,在原則上都可換算,計算抵銷多少利息支出)。其他因素如銀行規模、分行網絡、職員是否親切有禮等,大概不是樓按申請人太過在意的賣點。

近半年銀行業界似乎有意控制內捲的程度:把新買賣按揭與轉按區別對待,後者可獲的按揭利率變得較高、優惠亦較少。由銀行角度考慮,如果業界能夠對「區別對待轉按客」有足夠長的默契,銀行之間不必以重本爭取轉按客,可能是較佳的結果。同樣以釣魚為喻,2月減辣之後,市場一、二手成交量回升,有如河中的游魚增加,釣魚客不必由行家手上爭奪魚獲,此是我們看到4月新批轉按申請大減的背景。

當然,近日樓市成交有降溫跡象,當市場上成交量不算活躍,但個別銀行有跑業績的需要時,那些「不宜落重本搶轉按」的默契能否維持,便有待時間證明了。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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