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2014年5月22日 陳超國 專家評論

雙倍印花稅政策微調影響輕微

政府調整雙倍印花稅政策,市場有意見認為政府不希望樓市大跌而減辣。但筆者卻認同財經事務及庫務局長的說法,新措施只是微調有關政策而非減辣。

過去市民換樓雖可申請退回雙倍印花稅與舊印花稅之差額,但從買入新物業到賣出原有物業祇有6個月時間,況且買入時是以簽訂買賣合約當日起計算。

一般二手中小型住宅單位買賣成交期為個半到2個月,買家收樓後若要裝修可能再花2、3個月,那麼到真正入伙時已過了4、5個月。在現時交投淡靜時市道下祇餘1、2個月放盤賣樓實在有一定的困難。

政策微調後,換樓客售樓的限期由買入新物業的成交日開始計算,買家可在6個月期限內進行裝修新置物業及出售現有單位,時限祇是沒有從前那麼緊逼,因此是次微調政策可算是體恤民情的做法。

筆者看不到新安排可以刺激二手住宅買賣成交明顯上升。如果6個月的換樓期限由簽訂買賣合約起計,變相令購入樓花期超越6個月的換樓客難以申請退稅。新計算方法由樓花單位交樓日期開始計算,換樓客的選擇無疑立即擴闊了,遠期樓花盤也可獲考慮。

但筆者認為,新政策不會帶給發展商太多的恩賜。一方面未來住宅供應會大幅上升,發展商及市民或預計樓價有下調空間,在這樣的市況下,除了剛性需求外,一般市民未必會隨便換樓,因此換樓客的數字仍會處於低水平。

另一方面,剛性需求的換樓客往往有急切需要換樓,如家庭將有新成員來臨,這些剛性需求很多時選擇二手樓或短期樓花,入伙期太長的樓盤並不適合他們的切身需要。

政府微調了雙辣招,令業界憧憬政府也應為非住宅物業減辣。非住宅物業買賣並不影響民生,辣招的確損害了香港自由經濟的良好聲譽,政府如何面對來自商界的壓力,大家拭目以待。

陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司

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