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2024年4月15日 專家評論

「樂建居」柴灣用地招標

政府近日透過刊憲的方式,宣布在柴灣祥民道開放用地招標,旨在啟動「樂建居」項目,這是政府為實踐去年《施政報告》中的政策所採取的措施之一。此次招標的截止日期定在7月19日。

「樂建居」計劃是政府去年提出的私人興建資助出售房屋的先導計劃,其目的在於善用市場機制,鼓勵私人發展商參與房屋建設,以增加房屋供應。根據該計劃,發展商需按市價六五折的價格出售房屋,即給予35%的折扣,銷售給符合資格的買家。

招標條款要求發展商在柴灣祥民道提供不少於700個住宅單位。這一要求的目的在於確保發展商不會建造過多面積過小的單位,同時也給予他們在設計單位組合時的靈活性。所有單位的實用面積不得低於政府的最低要求,即約280方呎,且最少有七成的單位實用面積不得少於375方呎。

這一項目引起市場的關注,普遍認為柴灣的地理位置和市場潛力勝過東涌,有望吸引更多的發展商參與競標。政府的政策旨在通過私人發展商的參與,增加房屋供應,同時也符合市場的需求。政府表示,為了確保「樂建居」的房屋質量和建築工藝,招標條款中規定發展商必須聘請獨立檢查人士進行最終驗收,並提交符合房屋局要求的報告。

不過,業界對於此項目亦提出一些擔憂,他們認為雖然柴灣地區的地理位置較為優越,但需要考慮到早前類似項目的銷售情況。如果政府高估了地價,即使提供一定的折扣率,也難以與純私人住宅區分開來。此外,如果發展商缺乏利潤空間,將影響其參與競標的意欲。

翻查一下類似資助房屋項目「港人首次上車盤計劃」的銷售情況。首個首置上車盤,煥然懿居第一及二座,相信因為在推出時間市場情況熱烈,而且折扣率為市價的六二折,所以已經售罄。但去年9月推出的煥然懿居第三座,則定價為市價78折;加上當其時市場情況極為淡靜,所以銷情欠佳,推售的260伙完成選樓及銷售程序,結果賣剩87個兩房及三房單位,佔總數約三分一,是自首置項目5年前推出後賣剩比率最高一期,亦是近年資助出售房屋銷售反應最差項目。

縱觀最近的市場情況,如果出售的市價定於六五折,但其中建築成本卻必須全數支付,換句話說所有35%的折扣,其實從發展商的角度看,就必須在地價中扣除,以此作為計算基礎,相信這次招標,就算有比較積極的回應,估計投標的價錢一定是一個偏低水平。

雖然個別資助房屋項目銷情一般受當時市况影響,例如一手市場推盤速度、二手市場單位選項、息口、市場氣氛等。不過,審查購買煥然懿居第一至三座的申請人及最終買家中,約八成半是40歲或以下,反映年青一代對首置的剛性需求較殷切,亦證明首置有助年輕人置業。

總的來說,柴灣「樂建居」項目的招標,確實符合現時市民對房屋供應的需求。項目並且引起市場的關注,政府的政策旨在透過私人發展商的參與,增加房屋供應,並符合市場的需求。但事實是否能夠如願,隨着招標的進行,有待我們繼續關注此項目的發展。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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