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2024年3月25日 專家評論

撤辣之後最新樓市走勢

上月28日財政司司長公布重大樓市稅制訊息,香港全面撤銷推行14年的樓市「辣招」。消息一出,停滯多時的新盤銷售,在當日馬上錄得28宗成交,之後一日更上升至53宗。住宅樓市出現一個全新的氣象。全面撤辣效應持續浮現,初步樓市迎來「價量齊升」的局面。

由內地買家主導,凝聚多時的購買力,由於所有額外稅項都已經取消而全面爆發,3月1日開始新盤交投節節上升。綜合發展商公布的銷售數據,由3月1日至3月10日,新盤成交差不多達1700宗,平均每日有150至200宗的成交,成交量是撤辣之前的5倍有多。之後熱度雖然略為降低,但樓盤銷售情況仍然比過去一年活躍得多。最近一個星期的銷售量,平均每日維持約50多個單位。今個月頭20日累計售出約2500個新盤單位。有見及此,各大中小型發展商都紛紛推出樓盤,一洗新盤銷售沉寂多時的頹勢。估計3月新盤銷量有機會突破3500伙,超越8年單月新盤銷售新高。

現時建築工程已經完成,並且取得入伙紙的貨尾單位,有超過2萬個;加上樓花及潛在供應量,就算現時比較積極的樓市,相信亦要數年時間才能消化。發展商當然明白其中道理,所以在近期的銷售熱潮中都集中在重量不重價的策略,幾乎所有樓盤都以偏低而有競爭力的價位開盤,個別更以極低價作為宣傳重點。

新盤的定價,很多都較高峰期回落兩至三成,個別地區的減幅更大,之前在最高位,大部分市區新盤每方呎定價都在2萬元或以上,位置較為好的更挑戰2.5萬元水平。而新界區新盤呎價亦多數在1.5萬元以上。但現時市區新盤呎價已回落至平均約1.5萬至1.7萬元的吸引水平,而新界區亦平均在1.2萬至1.4萬元之間。

例如一個將軍澳的大型新樓盤,在龐大宣傳配合下,以呎價不到1.4萬至1.5萬多元的價錢推出;另外一個東九龍位於舊機場附近的中型樓盤,就以每呎1.48萬元作招徠。

撤辣主要的受惠就是稅項大幅減少,但這個大幅減少的稅項對一般香港人來說受惠不大,重點是為想來香港買樓的內地人取消關卡。不過,作為買家,購買住宅主要考慮仍然是居住,一般的內地人,因為居住地不同,所以是不會在香港買樓的,在香港購房的內地客戶有比較特定的群體,他們是會在香港居住、工作、求學或投資等,這些客戶一直都存在,數量亦不會因稅制而有太大改變,所以最近的熱銷情況是否能夠維持,有待觀察。

另外,資金的流轉亦是一個需要注意的因素,現時很多內地客戶雖然有意在香港購買房產,但購買房產資金較大,要將大量資金從內地轉出,到達香港有一定的規定與手續,不是隨便可以做到,這個政策亦受到中央的嚴密管控,所以內地購買香港房產的有效需求,是較難準確預測。

現時內地政策是「房住不炒」,以此推算,假設包括香港在內都是口徑一致,相信內地購買力會對香港樓市有一定的支持,而在現階段的樓價水平,相信樓市再跌的機會不大,但短期內逆轉快速上升,似乎亦不太現實。

二手市場的情況與新盤比較,卻有所不同,撤辣後雖然亦即時帶旺二手市場的成交,惟大量新盤推出,亦吸收了二手市場的購買力,所以現時二手成交亦逐漸回落。

總括而言,撤辣對二手市場帶來的「亢奮效應」只會維持一段很短的時間,相信往後的交投量只會保持平穩。

筆者建議有需要買樓的人,不管是香港人還是內地人,應該趁現在積極入市睇樓,並挑選自己心中喜好的,在現時入市購買,但絕對不需要心急。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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