今年的香港樓市前景充滿變數，於過去的2023年中，樓市一直呈現疲弱的態勢。受到多方面的影響，包括全球地緣政治混亂、西方持續打壓中國經濟、新移民潮和不斷加息政策的實施等，樓價在全年下滑。
2023年初，代表一些大型屋苑住宅樓價的中原城市領先指數CCL輕微上升，但之後就持續下跌，全年錄得約5%跌幅。較2021年8月191.34點歷史高位低超過20%；差餉物業估價署10月私樓售價指數報321.4點，是2017年3月以來最低，反映樓價已經重回6年多前的水平。部分發展商為吸引買家，年內紛紛調降樓盤價格，甚至推出優惠清貨的政策，但效果都是一般。二手方面，個別蝕讓單位，更令市場矚目驚心。
資料顯示，2023年最高蝕讓幅度單位為西營盤瑧蓺高層納米樓單位，實用面積221方呎，該單位於8月推出拍賣，以490萬元成交，較2018年11月買入價大幅貶值超過50%；第二名蝕本出讓幅度的住宅貶值亦達到46%，單位為受僭建嚴重影響的紅山半島，其中一幢洋房，以約6000萬元成交，較2017年買入價1.115億元，下跌超過5000萬元。
樓市下跌之外，股市及其他經濟指標亦大幅下滑，市場悲觀氣氛濃烈，買家普遍持觀望態度，成交大幅減少。2023年全年包括住宅、車位及工商舖物業的整體樓宇買賣合約登記58023宗，總值大約4800億元，較之前2022年的59619宗及總值大約5500億元，分別下跌2.7%及12.7%。宗數方面更創1991年開始有數據以來的歷史新低，而金額就創2013年後的10年新低。市民與海內外投資者入市意欲極低，即使之後政府於10月底輕微減辣亦對整體樓市沒起太大刺激作用。
雖然住宅買賣價量齊跌，但住宅租金，全年就有不俗的升幅。由於政府各種輸入專才政策；加上市民保持觀望態度，而選擇租住單位，引致租用的需求增加。在2023年全年，租金約有8%升幅，回報率亦差不多有3厘。
展望今年，住宅樓市又會怎樣發展？先看看悲觀的想法。
首先是供應大增。除了很多樓盤在之前開盤之後，仍然剩下大量單位外，預計今年不同發展商包括長實、新地、新世界、嘉里、華懋及其他大中小發展商等，亦有多個新盤推出，總數可銷售單位，估計超過5萬個，按現時每年吸納量只有1萬多個計算，估計單單消化所有樓盤已經要4年以上的時間。
需求方面，如果現時圍繞住宅市場的環球不利因素仍然持續，需求量估計仍然會淡靜。新的《施政報告》提出的振興經濟措施、輸入專才、投資移民、輸入勞工等，雖然會為市場產生實質性的需求，但數量可能不會太多，不足以振興整體非常疲弱的樓市。
主要來自銀行、證券商和專業諮詢公司等的分析員，多數都較為悲觀，預測今年住宅樓價再度下跌10%，甚至更多。
然而，樂觀的看法則指出隨着美國息口見頂，有望帶動整體經濟和樓市的好轉；東西方經濟與貿易爭拗可能會較為溫和；加上中國政府與香港政府的振興經濟與振興樓市政策等。認為樓市在上半年雖然繼續疲弱，停滯不前，但再度下跌機會不大，而由下半年開始，將會有比較實質的反彈，全年計數，會在現在的低水平之上，上升5%至10%。這種樂觀預測主要來自於各大發展商和地產代理商的角度，他們看好新的一年將帶來轉機，並對相繼推出的多個新盤，都懷有信心。
總體而言，香港樓市今年的發展面臨多重變數，包括環球政治經濟環境、政府政策和全球金融動盪等。各方的預測雖然存在差異，但作為一個自由市場，香港不論經濟與樓市，都會因應環境變化而適應，只要我們積極努力，面對困難，仍然保持正面態度，努力解決，這樣一定可以為樓市和經濟的穩定和復甦帶來一絲曙光。
余錦雄
香港測量師學會前會長
