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2014年4月3日 盧永輝 專家評論

「多核心」商務區發展模型的再思

最新一期由世界經濟論壇出版的「全球競爭力指數」2013至14調查中,香港在全球148個經濟體中進升兩級至第七位,新加坡連續三年企穩第二位,僅次於瑞士。

與此同時香港特區政府在最新的財政預算案中亦重點提及優越的競爭力不是理所當然的,需要不斷改進,把握機會增強實力。當然提升競爭力的方向是多元性的,但筆者嘗試從地產角度對以上議題提出以下分析。

在商業物業環節當中,甲級寫字樓面對長期供不應求,核心區租金高企的同時,非核心區亦沒有提供給市場充足的物業數量和選擇,造成極陡峭的「競租曲線」。

現時香港中環中心商務區(CBD) 與鰂魚涌等非核心商務區的租金差距大約54%,與鄰近的競爭對手新加坡及上海的46%和40%比較,香港核心區與非核心區之間的租金差距明顯偏高,對大型跨國機構和本地中小企業都不是健康現象。

雖然中小企可以考慮中心商務區以外租金較低的寫字樓,但礙於多個非核心區仍然處於轉型階段,基本設施仍然有待全面開發,即使租金偏低,但仍缺乏吸引條件。

筆者相信這個情況在新一輪商業物業的發展中可以改善過來。在過去的經濟發展過程中,傳統商業中心區在「同心圓」的模式下向外擴展在初段時期是有效的,但現時要保持本地支柱產業發展,單核心的模式發展已經過時,在平衡各方產業訴求中,政府更應考慮更全面的「多核心」的商務區發展,並同時加強各商務區之間的聯繫網絡。

其中的建議就如筆者在今年二月評論中提及政府決定發展大嶼山及建立東大嶼山都會,建立人工島,加強與市區的聯繫,並作為中環和九龍東以外的第三個中心商務區,創建新核心區可效法新加坡濱海灣,發展綜合商務區,建立和諧的人文空間,連合餐飲、購物和商業於一體,令新商務區更有活力和更具吸引力,概念上是值得支持的。

同時在鞏固九龍東的商業區發展中,在屯門加重物流業的發展,配合2018年或以前完成的大型基建例如港珠澳大橋連接路及屯門西繞道等,與市區更加密切聯繫。

筆者估計,若「多核心」商務區發展模式持續深化,核心區與非核心區之間的租金差距有機會收窄至50%或以下的水平。政府發展多核心模型必須作長遠規劃,配合有效的基建措施發展,才能繼續吸引跨國企業進駐和有效地協助中小企業發展,鞏固本地四大產業和不斷提升香港的整體競爭力。

盧永輝
高力國際亞洲研究及諮詢行政董事

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