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2014年2月22日 王永偉 專家評論

香港人均居住面積將愈來愈細?

早前Demographia 有關香港樓價過高的報告,曾引起一輪討論;但較少人提到報告另一陳述:香港新樓居住面積全球最細,平均不足500平方呎。展望未來,在政府的努力下,香港可望長期蟬聯此方面的冠軍--政府近日放風,討論提供面積更小的居屋單位的可能性。

居屋「切細」,有兩個好處:同樣的樓面面積,可提供更多的單位,更多合資格人士可加快置業;其次是面積縮小了,即使呎價仍然高企,也會有更多家庭負擔得來。居屋切細,甚至可能獲得一定的掌聲—對比居於劏房的家庭,一房的居屋單位仍是環境大躍進。

但居屋單位變細,無疑與梁特首當年表明希望提升港人居住面積的願景背道而馳。樓價高企,一房、開放式單位佔新盤供應比例已見增加;當居屋供應也走上此一方向時,不單意味港人的人均居住面積難見改善,亦折射兩房單位樓價偏離中等收入家庭負擔的事實。

居屋「切細」 將現惡性循環

提供更多細單位,以換取更多供應,可能是無可奈何之舉。但問題不是地方小一點,一家人遷就一點就可解決。小單位的買家多是年輕上車客,三數年後又面對生育問題。香港人生育率低,原因之一就是居住環境欠佳。香港人不願生,人口老化,政府打算引入更多外來人口「解決問題」,人口急增又令單位供應不足,樓價高企;新單位只好愈切愈細,形成惡性循環。此外,未來數年的新供應如果集中細單位,中、大型單位與小型單位的差價可能擴大,一定程度上會增加小單位買家數年後換樓的難度。

調整辣招 鼓勵換樓更可行

港府如有意打破此個循環,可考慮為細樓換大樓的業主提供一定誘因。現時以先買後賣方式換樓,業主要先付雙倍利得稅;如半年內售出舊居,才可申請退回一半的印花稅。不少人建議,將限期延長,例如一年內售出舊居,都可退稅。其實港府可更進一步,例如只持有一個物業的業主換樓,在指定限期內售出舊居,可獲輕微高於一半的退稅。持有2房單位的業主順利換3房單房,舊居投入二手市場,重駁換樓鏈,香港的人均居住面積才會有較明顯的改善。

在多重辣招下,持有中型單位的業主,要換樓的成本卻甚高。如果官方措施可在此方面略作調整,鼓勵換樓業主售出舊居。不但整體的人均居住才會有更大的改善空間,二手成交量回升,反對政府辣招的壓力亦可望減少。

王永偉
按計劃執行董事

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