有統計顯示，2019年曾以發展商一按入市的買家中，有七成已經解除原有按揭登記──絕大部分是轉按至銀行或已轉讓物業。數據看來，大部分業主不會長期負擔發展商一按較高的利息。問題在於，此一較理想的情況在未來是否可持續。
近10年8年，發展商在推出新盤時，往往會為買家提供按揭成數較高的第一按揭。對發展商來說，他們既要考慮到自己的融資成本較銀行高，又要維持按揭安排的吸引力，折衷方式便是為一按設定優惠期。一般的形式，是借款後的首數年，利率貼近銀行按息(例如P減2.5%)，甚至是免息免供。3、5年的優惠期完結後，按息才反映成本，大約是P至P加1%的水平。
上述安排可以在還款初期大幅壓低每月還款，但在優惠期後，按揭支出會急增。如果優惠期完結時碰上市場利率上升，每月還款增幅更為驚人。不少人曾提醒一手樓買家，在選用此類按揭時，要留意優惠期後利率大升的風險。
根據中原地產上周發表的報告，統計2016年至2022年推出的新盤，有7259個成交單位的買家選用發展商一按。考慮到優惠期約3年，如果只計2016至2019年推出的新盤，涉及發展商一按的登記有5175個，當中七成已經解除原有按揭契，當中2884個轉按至銀行，另外829個單位已轉讓。情況看來相當理想；假設優惠期均為3年，七成多曾借取發展商一按的買家，在優惠期完結前或完結不久後已償還相關按揭，不必承受較高的按息支出。
不過，要留意的是，上述相對理想結果的背景因素未必長期存在。2016至2022年，樓價上升約三成。對曾經借入發展商一按的業主來說，在樓價上升的環境下，無論是轉按抑或放售物業，都是「低難度動作」。升市之時，物業的估值高了，可能不需要借取高成數按揭，已可償還發展商一按。退一步而言，就算難以轉按，小業主以市價將物業轉讓，在還清樓按之時，仍可獲利套現。
相對而言，過去幾年樓價調整，根據差餉物業估價署指數，3月本地住宅樓價較3年前下跌8%，較2019年中高峰下跌約12%。如小業主在樓價相對高位時借入發展商一按，幾年的優惠期後，他們會發現物業市值下跌，轉按至銀行的話，可能需要大量現金支付新舊按的差額。如果要以市價賣樓，便可能需要蝕本離場。
簡單來說，樓價上升時，可以減輕發展商一按的問題，但在樓價下跌的情況下，曾經借入此類按揭的小業主可能會面臨難以脫身的問題，需要長時間以較高利率償還樓按。建議一手樓買家在選擇按揭時，應注意優惠期後的利率風險，並考慮長遠的還款能力，以避免未來面臨財務困境。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
