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2014年1月21日 譚少山 專家評論

辣招放寬 會否鼓勵炒家入市?

常聽說香港人煙稠密,但究竟有幾稠密?如果以香港、澳門作為一個國家計,香港排行第4。如果以城市計,香港百大不入(上榜的大都是印度、孟加拉的城市),反之如果以城市中某地區計,香港卻有數區打入百大(依次為觀塘、黃大仙、油尖旺、九龍城、深水埗),由此可見香港人居住的地方確實是很不平衡地集中於某幾區(當然這有其天然因素-香港山多平地少,能以最便宜成本建樓的地方本來就不多)。

由是之故,市民對施政報告中房屋政策的期望便很大,希望政府可以牽頭改善大家的居住環境。然而在46頁的施政報告中,只有6頁討論房屋政策,而如果大家一直有留意時事,可發現其內容有很多也只是重覆長策會提過的論調,甚至乎更為簡短(例如關於劏房的問題,在施政報告中一段百多字的文字已說完),筆者已於前篇分析過了,不再重覆。

其中有提及數字的就是政府有計劃於5年內於各處拼拼揍揍的提供21萬個公私營房屋單位及增加地積比率以增加供應。

至於究竟是否可以兌現,就讓我們拭目以待。5年後政府都已經換了班,做到定係做唔到都無需要負責-至少不需要對市民負責。

但這制度卻令香港很多需要政府首肯的發展落後於人。例如研究地底空間,以香港商業區的地價算,成本上一早便已經可行,而早於自由行開通入境人次開始增加後政府就應該開始研究。

人家東京的地下街10年前已四通八達,香港卻還只有原始的行人隧道及行車隧道。當然遲到好過無到,而既然開始研究,不如除了研究地底空間外,也研究海底空間。

一個地點的價值,除了Location、Location之外,還是Location。把中環的硬體搬去大帽山,大帽山的商業價值仍不會等於中環。故如果一個地方不夠用,就地向上發展是第一個辦法,再無法增加空間的話就要想向下發展,再不成便要向附近原本沒有的空間打算。

例如說我們已經有海底隧道,如果我們多興建一條由銅鑼灣連到尖沙咀的購物海底行人隧道(附行人輸送帶)又如何?

成本上絕對可行,借鑒東隧2012年收入為8.15億(除稅後盈利4.43億,見年報),其總長1.86公里,假如於兩個遊客旺區銅鑼灣至尖沙咀中間加開一條隧道(或由銅鑼灣開到金鐘中環),雖然會稍短但可稍寬,應仍可提供至少40萬方呎的海底空間作商舖用,以平均150元一方呎再加上行規分成計,年收入多於8億並不是什麼難事。

如果這計劃成事,不單香港多一個世界第一的景點,成為國際一個如何利用海底空間的示範,而且建築成本也沒有鑽挖地底空間高(沉條管落海底再補強便成。當然筆者不懂工程,說法有點過分簡單),又可以紓緩旺區土地不足,甚至乎可以舒緩紅隧擠塞的問題,一舉五得。

海底空間完全未被開發,一次成功後可以重覆一百次,長遠解決旺區空間不足問題,亦不需要犧牲郊野公園及可避免於郊區填海造地帶來的環境破壞。

當然要達成這香港購物海底天堂牽涉多方面的研究,例如要如何保證安全、修改相關法例、如何安排水電煤空調等。但觀乎40年前興建的海底隧道也堅固如昔,地鐵今天熙來攘往,天橋底住人都可以研究,凡事實在都應該有可能。

順帶一提,要應付內地新興遊客的購物需求(對……筆者其實在說水貨客),在羅湖香港這邊我們可以興建一個羅湖商業城(香港站)。風水輪流轉,把人流集中於內地和香港中間的一個trading post,對大家都有利。

話題扯遠了,最後筆者要一提的是,政府總是認為樓價租金飆升主要原因是樓房供應不足。解決民生住屋問題,增加樓房供應最正確及直接。

但如果硬要針對樓價說項,究其原因其實是筆者一直強調的和資金供應有關(可從港元M3供應,恒指及港元貿易加權滙價推出)。如果大家認為現在樓價貴,當下的情況主要是資金太多,不是樓房太少(否則便完全沒有空置的各大小單位了)。

現在我們增加樓房供應去match資金供應從而令樓價不升不跌,願景是好,但增加樓房供應曠日持久,資金卻可以迅速退出,duration不同永遠都達不致平衡。

政府不針對問題的root cause而只是頭痛醫頭腳痛醫腳,更隨口以一個無關宏旨的「XSD」打擊成交實在並非良方。

現時「XSD」的口號是打擊炒家,實際效果是減少私樓市場中買家和賣家交易的意欲,即demand一方要更平(demand curve下移),supply一方要更貴(supply curve上移)才可抵消其增加了的成本及將來「買唔番」的風險,是故成交量下跌(equilibrium左移)。

成交量下跌,市場價格調整便慢下來(大家都需要更多時間及考慮更多來交易)。在一個升市中(過去數年),減慢價格調整會給人一個樓價停止上升的假象,令人認為政策成功達致預期效果。

然而吊詭的是,當樓價因資金流走而惡性下跌時,人們會錯誤認為「XSD」鬆綁可以令樓市回升,然而實際的效果卻是會令價格調整加快,即樓市反而會以更高速度下跌,所以不一定做相反便會有相反的效果。

而且現在「XSD」的賣點是打擊炒家,將來放寬又是否在發出訊息鼓勵炒家入市?這看來政治不正確,我們唯有拭目以待看政府將來如何自圓其說。

當然問題的root cause-資金供應波動都不是一言兩語一時三刻能解決,但至少我們要有正確的認識,那當形勢改變時(例如資金於樓房供應增加後極速離港)我們就不會進退失據,用錯誤的政策補救錯誤的政策。

 

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