聯儲局在3月議息會議上加息0.25厘，議息點陣圖顯示，美息接近見頂，困擾本地樓市的加息周期逐漸消退；然而，美息在現水平大幅回落的空間有限，置業人士不應期待2008至2022年的超低息環境重現。
去年港元拆息隨着美息上升，是本地樓市調整的一大原因。2022年，銀行樓按利率從年初的1厘多上升至年底3厘多的水平；加上加息盡頭難以估計，導致許多樓市準買家轉趨觀望，成交量萎縮，樓價亦下調逾一成。
儘管今年首季市場對美息走勢的預期仍反覆，最近聯儲局加息0.25厘，將利率提升至4.75厘至5厘。點陣圖顯示與會官員預期今年美息在5.1厘見頂，反映美息可能再上調0.25厘；較樂觀的分析，甚至估計美息已經在3月見頂。
有謂市場最怕的是不明朗因素。現時市場認定美國加息周期完結(或接近完結)，對香港樓市來說算是正面消息。3月一手成交暢旺，部分原因可能是樓市參與者預期利率不明朗因素已然消退。
然而，壞消息消散，並不表示後市一面向好。自2008年以來，樓市反覆上升的一個主要原因是極低利率環境長期持續。不足2厘的按息，市場普遍出現「供平過租」的現象，部份氾濫的資金流入樓市，進一步推高樓價。
不過，明顯地極低利率的環境在2022年已完結，未來各大央行勢將避免無限量寬的貨幣政策，聯儲局表示今年內不會減息。而未來即使美息回落，也難以重現過去的零息環境。在聯繫滙率下，未來幾年香港按息可能在3厘左右徘徊。
在樓按借款成本約3厘、一般住宅租金回報率僅有2厘多，以及定期存款提供穩定的3至4厘回報下，買樓收租的需求料下跌。「供平過租」的現象不再，自住用家亦不必急於入市。本地樓價可能在數年內進入穩定期。極度低息環境難再出，推動樓價上升的因素將較2008至2022年削弱。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
