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2023年2月28日 專家評論

選用新盤非銀行按揭注意事項

上星期本欄提到,新盤準買家在考慮是否申請由發展商安排的新盤按揭時,除了參考新推出的「財務計劃作業備考」,也有不少地方需要留意。本周我們嘗試列出一些選用新盤非銀行按揭時的注意事項。

先重溫一下,銷監局新推出的要求,包括發展商向買家提供一份就財務計劃的獨立「資料文件」。其實,現時新盤非銀行提供的財務計劃都要在價單中列出,「資料文件」只是就字體格式另有要求、另外要求發展商口頭提醒,準買家如有疑問,應向貸款機構直接查詢。

「資料文件」有助於準買家更清楚閱讀財務安排,但不能保證準買家在閱讀之後就了解財務安排隱藏的風險。就算準買家向貸款機構查詢,一般人亦未必有相關知識提出適切的關鍵問題。

對準買家來說,其實有幾個問題是較為關鍵的:

一、貸款機構的審批標準,例如對供款與負擔比率(每月按揭還款相對於收入比例)的具體要求;又或者更直接,如購買某個單位,申請指定財務安排,需要的最低收入標準是多少?

二、對於「入息」的計算標準,例如年尾花紅、佣金等是否當作收入?自僱人士的入息計算標準又如何計算?

三、供款與入息比率中,「每月還款」的計算是以優惠期內,抑或優惠期後的利率為準?是否會計算其他債務的還款?

四、貸款機構需要申請人提供什麼入息證明?

五、信貸評級是否對貸款申請有所影響?

其次,準買家宜要求貸款機構提供一份「本金利息清還表」,假設按揭貸款獲批,列明在當前利率下,優惠期內及優惠期後,每期還款中償還本金、利息的金額、每期還款後的未償還按揭本金餘額等。我們亦建議準買家,要求貸款機構計算,當市場利率上升時,每期還款中的本金、利息變化。

一般新盤的非銀行按揭,都設有初期還款較低的優惠。準買家手持本金利息清還表,可預算在按揭優惠期完結後,未來每期還款是多少、屆時如果要申請轉按,原有按揭尚有多少未償還本金等。

最後,準買家也要留意,如果選用「建築期」付款,而付款安排涉及發展商財務安排,當物業落成期間,如遇上樓市調整,即使入息、審批等都沒有問題,也可能出現按揭估價不足的風險。當估價不足時,買家可獲的樓按成數不變但額度減少,便需要另行籌措資金,以完成交易。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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