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2023年1月31日 專家評論

樓市起動?且待聯儲局開會結果

新春假期完結,但市場走勢仍未明朗。究竟今年樓市會不會否極泰來,可能要待本周美國議息會議後、本地新盤開盤的反應,才會有較明確的啟示。

雖然近日市場氣氛因香港與內地免檢疫通關有明顯改善。有指成交量未見好轉與農曆新年樓市氣氛例淡有關。但過年例淡之說並不一定成立,例如2021年農曆正月在2月,當年1月和2月新盤成交分別逾1400和1200宗,而當年每月一手平均亦不過1420宗,可見條件配合時,發展商不會因為過年而減慢推盤。

今年1月成交量大概只有500宗,比去年底未見明顯回升,表面原因是未有大型新盤推出。而未有發展商推盤,原因應該是大家判斷購買力仍在觀望。其中一個大家等待的,大概是本周美國議息的結果及會後聲明。

現時市場普遍預期,本周美國聯邦基金利率會上調0.25厘,較不明朗的是,會議後聯儲局是否發放較為偏鴿的訊號。另一方面,近日本地拆息較去年12月明顯回落,12月一個月拆息一度升穿5厘,而本周初已回落至2.77厘。拆息下跌,反映本地資金大致上供應充裕。如果本周美息只上調0.25厘,並在3月再上調0.25厘後穩定下來,按近日拆息的表現,香港的最優惠利率有條件維持在現水平不變。對年內按息,筆者較為樂觀,估計新批樓按利率有機會維持在3.5厘左右。

如果本周聯儲局發放較為偏鴿的訊號,那麼過去一年籠罩在香港樓市的一大負面因素大致消除。配合通關、抗疫復常等消息,如無意外可刺激香港樓市成交量回升。不過,今年新盤供應充裕,即使氣氛好轉,也未必可推動樓價有明顯上升。當然,如果聯儲局本周加息幅度超出市場預期,又或在會後發放偏鷹的訊號,本地樓市的觀望氣氛便可能維持較長時間。

對個別買家來說,如「旺市未旺價」的情況持續一段時間,應是不錯的環境。一方面是新盤供應增加,買家的選擇較多。而樓價如果因為供應多維持平穩,買家也可免於追價之苦。

要留意的是,一如定期存款利率,樓按市場存在一定的差異。理論上拆息回落,會刺激銀行承造更多按揭業務;但不同銀行開出的按揭優惠各有不同,包括按息、回贈、罰息期、其他優惠等,準買家在入市前,已先了解自己對樓按的需要,才作出精明選擇。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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