今年9月金管局放寬按揭供款「壓力測試」，用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘，壓力測試主要是幫助供樓人士應對按息上升的壓力，多年來有效降低信貸風險，由於香港已處於加息周期，按息已有所上升，加上市場預期是次加息周期或於明年見頂，故此將壓測假定升幅調整至2厘已為供樓人士提供足夠防守力。
由於壓力測試得到適時調節，即使按息已由年初1.5%升至現時約3.5%水平，按揭申請人的供款入息要求其實未變，原因是年初按息雖然僅處於1.5%水平，但銀行評估入息要求是以當時息率較高的H按封頂息率(2.5%)計算，壓力測試便以2.5%加3厘即5.5%進行。現時按息升至3.125%至3.625%，H按亦已觸及封頂息率，以市場按息3.475%為例，壓力測試便以3.475%加2厘即5.475%進行。
換句話說，年初銀行以5.5%計算壓力測試，現時主要來說仍以不高於5.5%水平計算壓力測試，若買家的入息水平未有變化，意味即使按息已升近2厘，其借貸能力(以入息水平計算可借按揭額)其實未變。以首置客申請500萬元按揭額、30年期為例，年初時最低月入要求是47316元，現時最低月入要求則為47185元。今年即使在加息周期，按揭申請的借貸能力其實未有降低。
市場有人提出進一步放寬壓測，筆者認為，現階段應適時重新評估已推出多年的「逆周期」樓按措施，當年為了調控樓市過熱的措施或已不合時宜，例如值得評估樓市辣稅的需要性；但若認為壓測需進一步放寬，那其實可直接取消壓測而毋須再下調假定息率。
銀行審批按揭需評估借款人的入息水平，除了需通過以假定息率計算的壓力測試，另外亦需符合以現有按息計算的供款佔入息比率，以首置用家為例，壓力測試要求是按息加2厘後之供款佔入息比率不超於60% (簡稱壓測要求)，另外以現時按息計的供款佔入息比率不超於50%(簡稱基本DSR要求)，按揭申請人需達致上述兩項準則。過往在計算上通過壓力測試的要求較高，故此市場上往往以「過壓測」作為入息水平達到要求的準則，現時隨着息率變化及壓測調整，計算結果已有所改變。
以下例子以最近批出的按息3.375%、400萬元按揭額及30年還款期為例，月供17684元，壓測要求下的最低月入為37332元，基本DSR要求下之最低月入為35368元，換言之通過壓測便同時通過基本DSR要求。若轉用20年還款期，壓測要求下之最低月入為45390元，但基本DSR要求下的最低月入略高一些，為45885元，這樣，單單「過壓測」已不等於可達致入息要求，而是需看是否通過基本DSR要求。
按照上述再延伸，若將壓力測試的假定息率升幅由2厘再降至1厘，同樣以上述例子及30年期為例，壓測要求下的最低月入為33286元，但基本DSR要求下的最低月入需為35368元，即是說，通過壓測不等於已通過基本DSR要求，再將壓測假定息率降低1厘已沒實質意思，故此若需再放寬此措施可直接取消壓力測試，集中以基本DSR計算供款能力便可。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
