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2013年10月3日 譚少山 專家評論

政策、正策?(下)

非數字分面,先說劏房,不知道研究中有沒有訪問過為什麼人們要住劏房,估計很可能是經濟因素,及其地點方便謀生等原因,要注意的是,房間價格及地點同樣重要,然而這兩個條件是不可兼得的,要於市區挑一個方便的地點住就是這麼貴,政府要麼便sponsor一幅市區用地來安置他們(報告並沒詳細探討如何安置劏房戶的問題),而且要大一點地方,好一點設施。

問題就是,公屋現在都不夠,何來市區用地呢?要他們搬得遠又可能會影響他們工作。要改善他們住的質素,便宜的市區用地是第一步,但觀乎政府的高地價政策,沒地價支持,收入又何來?降低地價,但要大家加稅,大家又願意嗎?最好就是政府縮減規模及開支,但公務員又會走出來反對。這各式各樣的考慮環環緊扣,正正就如筆者上文所述,幫一批人就是要從其他人的資源中抽取過來,等價交換。

筆者扯得遠了,但劏房的確為其住戶帶來很大風險,政府必須加把勁處理,發牌規管只是方便政府管理,但看不到報告提及實質的建議究竟應該如何改善劏房的質素。就算發牌可提高其質素,但價格可能加得更多。筆者悲觀點看劏房不會消失,因為雖然劏房戶被迫選擇住在劏房,但涼薄點說這仍然是一個經濟上的理性選擇(雖然他們有可能不太願意),是權衡過留在市區的得大過質素的失及風險增加的決定。

只要不是完全被迫的,無論看起來合不合理,就會有人這樣選擇;有人這樣選擇,就會有人這樣提供。故重點是如何得出一個方案可以滿足到擁有該局限的人但又提供到他們的基本安全保障。木屋區和臨屋區沒有了,自然要有一個上公屋前的替代品,不等同問題沒有了。

要實質建議的話,日本亦有所謂的「膠囊旅館」(好聽點叫「太空館旅店」,難聽點叫「棺材」),有租給長期租戶的,可見劏房並不是香港的地道特色,也許政府可參考他們的經驗,了解一下如何運作及sponsor一下興建。

另外有說香港郊區很多可以用作發展,但看來香港人並不願意。香港去年獲經濟學人選為全球最宜居城市,其中一個原因就是「郊野公園很近」。香港於世界城市中又的確是頗為特別,住人的高樓大廈特別多,但十分鐘車程內就可以到達一個鳥語花香的郊野公園。

一般其它城市的住屋都是兩三層的平房一路擴散開去,住市內的話要去一個就近的郊區其實是頗遠的,這方面香港很特殊,而近來保育的聲音愈來愈高,東北及洪水橋的發展又有分歧,要打郊區主意看來不容易。

所以,積極地增加地積比率(技術進步應可容許更高的利用率),研究拓展及善用地底空間(如地下商場、貨倉),又或快馬加鞭重建/搬遷工廠往偏遠地區再在其所在地發展住宅便成為較可行的方法。

報告亦有說「工廈改裝成過渡性房屋並不切實可行」,但可以改土地用途。當然該方法也衍生其他問題,但trade-off應該較小,阻力也較細。

報告最後有一連串問題問各位市民的意見,大家如有提議,可於12月2日前提交到[email protected]

其中一題(問題十四)是問我們是否應該重推租務管制(租金及租住權管理)。筆者認為萬萬不可,因為這會製造「非價格競爭」--「價格競爭」不一定有效率,但更多時候「非價格競爭」只會引來更多不必要的規管、法律罅或後門位(老一輩的讀者一定知道什麼是「鞋金」),正所謂你有張良計、我有過牆梯,而且維持它的人力物力會換來更多的浪費。如果可以不管政府就不應管。

另外經濟資助首置也有問題,美國金融海嘯遠因就是資助了不能負擔的人買樓,所以請不要胡亂建議浪費納稅人的金錢。感情上覺得有需要都須要經過理性分析。

另外問題十九問「對政府邀請私營機構參與提供資助房屋單位有何意見」。私營機構以賺錢為目的,政府就要又平又靚,價低者得,目標正常地不一致。

但商業就是這樣,有人說這會造成利益輸送,而且發展商低價投標,質素就被迫犧牲了;但如政府自己建屋,其效率又成疑。所以如要抗衡的話,可能增加整個由投標至銷售過程的透明度,再由發展商及政府(甚至用家)組成合營公司發展物業(以align政府和發展商的利益),再由傳媒監察可能是比較實際的。

總而言之,政府於滿足市民民生基本需要之後,市場可以做得更好的就撒手不管。政府不可能解決所有問題,一定要了解其為什麼存在而制定政策。增加太多規管,太多稅項只會谷大政府體制。

所以報告中「平衡增建房屋滿足需求」可以,「穩定私人樓市」就免了,實不能也。很多時人們會以為執行某些政策是免費的,便瘋狂的要這要那,想不到行政最終還是要有人埋單的,而那個人就是自己。正是成本不滅定理。這是選擇,就取決於香港比較多人value競爭進步還是福利享樂了。筆者是地道香港人,不要香港將來變成歐豬。

最後筆者對私樓價格的展望如何?這當然是筆者最有興趣的課題。美聯儲剛公布不會減少買債規模,違反大家的預期,真是世事如棋,誰知道下個月他們又會怎樣說呢?(註:美國M3並不領先香港M3,但會領先中國M3,詳見筆者2012年10月「美國放水會否增加港元供應?」)觀察香港截至上季的M3供應、港元貿易加權滙率。

及恒指,也沒有太多驚喜。如果筆者真的要預測其N年內會跌X成,筆者實在是過份自信了,不如等看到資金離開香港再說。反而筆者認為數月內樓市應是最悶的「牛皮」居多,除非十月股災啦(十年的粗略數據分析顯示,十月恆指long straddle的Sharpe ratio為各月之冠)。

筆者是偏向技術型的,從來不會預測個市會點走,只注意個市點走時要點做,論點已經一再重覆,筆者就不再嘮叨了。

重覆一次,私樓市場的價格不單單和樓房本身的供需有關,也和其denominate的貨幣供需有關,簡單的說港元M3由2007年到2012年已經升多於五成(金管局數據:香港M3總貨幣供應於2007年第一季為5,302,796百萬港元,2012年第一季則為8,279,034百萬港元,期後一直正常地上升),樓房則只增加了唔夠5%(香港房屋委員會二零一二房屋統計數字:2007年永久性住宅單位數目為2,479,000,2012年則為2,599,000)。

所以現在的樓房相對於港元價格高也有其道理(naive一點假設港元及樓房需求相對穩定),只從樓房供應着手是不能解決樓價問題的,因為貨幣來去迅速,任何政策都會慢半拍而令各界疲於奔命,而且貨幣需求只能從利率間接推算,分析非常艱鉅,而國際資金池龐大,流竄於各國自由市場。

如果各位相信這世界是貧富懸殊、少於一成人控制多於九成財富的話,大家就知道個市升跌其實不一定是因為一般人關心的因素,就算是一國政府也控制不了,何況香港這渺小的城市呢。

譚少山
獨立分析員

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