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2022年11月8日 專家評論

樓價下行對按揭借款人的風險

樓價較去年同期下調接近約一成,對於正在供樓的小業主來說,暫時未有直接衝擊。但調整期如持續,仍是會為按揭借款申請帶來或多或少的影響。

樓價調整,正好10月底金管局公布負資產的統計數字上升,市場焦點集中在負資產數量增加的消息。市場也預期,如果樓價持續調整,統計上會有更多的負資產個案。但對正在供樓的小業主來說;物業成為負資產,暫時不會有什麼實質影響,如果利率不變,物業成為負資產,也不會令每期還款增加。

不過,對於按揭申請人來說,樓價下行卻會有即時而且實質的影響。近年樓花買賣中,較多業主選用建築期付款,即買家先付小部分樓價作訂金,到物業臨近落成才申請按揭。與一般二手買賣,或樓花即供付款的成交期較短有所不同。樓花建築期付款中,簽署買賣合約與申請按揭的時間差距較長,如果碰上樓價下行,在購買的單位臨近交樓,買家要申請按揭時,物業的估值可能有較大變化,如估值下跌,買家未能取得預期的樓按金額,便可能需要籌措資金完成交易。

例如購入的單位成交價1000萬元,買家原打算以八成按揭入市,即借800萬元。如申請按揭時,物業估值只有900萬元,八成按揭便只是720萬元,借款人需要額外準備80萬元以完成交易。

此情況暫時未出現,包括早一兩年以建築期購入,近期交樓的樓花,暫時未聞有按揭估價不足的情況。但如果樓價調整持續,不排除會個別以較高溢價開盤的樓花在交樓時出現估價不足的問題。

對以建築期方式購入樓花的小業主來說,如果希望借用足額的樓按,或可考慮與發展商討論,提早成交。由於可提早收回售樓所得,一般發展商都歡迎買家提早成交,個別項目甚至會向提早成交的買家提供現金回贈。在樓價調整幅度尚算有限的情況下,提早成交在一定程度上可避免估價不足的風險。

當然,如果樓花買家是換樓人士,要增加新居按揭的批核機會及樓按額度,便需要先行售出舊居及償還舊居的按揭;在市況偏軟的當下,實行上有一定難度。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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