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2022年8月23日 專家評論

H按鎖息上調的影響

兩家大型銀行上調新批H按的鎖息上限0.25厘,市場預期會起帶頭作用,新批按揭利率會由2.5厘,上升至2.75厘水平。新批按揭利率上升,其實會有多層次的影響。

兩家大行把新批H按的鎖息上限上調,由之前的P(5厘)減2.5厘或P(5.25厘)減2.75厘,上調至P(5厘)減2.25厘或P(5.25厘)減2.5厘,即利率由2.5厘升至2.75厘。雖然之前已有個別中小型銀行上調新批H按鎖息,但多數銀行仍是按兵不動;而預期兩家大行出手後,整體業界會跟隨。新批H按鎖息上移,至少有三層影響。

一、新申請按揭入息需求微升:銀行只是上調新批H按的鎖息,並不會影響既有的H按客戶。但對新申請H按的客戶來說,銀行進行供款負擔比率及計算壓力測試時,會以新的鎖息上限計算。以500萬元貸款額,還款期30年計,利率由2.5厘升至2.75厘,每月供款會由19756元,升至20412元;通過壓測的收入,會由47316元,升至48632元。

二、銀行暫不願加P:今次大行上調新批H按鎖息,基本原因是利息成本上升;近幾年批出的H按,條件一般為H+1.3厘,P減的鎖息為2.5厘。當H升穿1.2厘後,客戶轉以鎖息供樓,拆息進一步上升的成本壓力便轉移至銀行。銀行要緩解利率成本上升的壓力,可以考慮上調最優惠率(P),或像現時一樣,上調新批H按的鎖息。但一般認為上調P,會牽一髮而動全身,例如市場會期望銀行一併上調存款利率。

現時銀行先行上調H按的鎖息,一定程度顯示銀行仍視加P為最後手段。當然,上調新批H按,不會增加既有按揭貸款的利息收入;加上市場仍預期美息在年底前會持續上升,香港最優惠利率上調,只是時間及幅度的問題。

三、轉按誘因下跌:銀行上調H按鎖息,暫時不影響H按既有借款人。但新舊H按的利率拉闊,卻會減少既有H按借款人的轉按誘因。如新、舊H按利率條件一致,不少借款人會因為現金回贈而轉按。但當新批H按的利率上升時,是否仍值得為了回贈而付出較多利息,便要小心計算。當市場上的新批H按鎖息普遍上升後,預期轉按需求會出現較明顯的調整。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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