香港近幾年受到疫情及其他各式各樣的社會及經濟動盪所影響,經濟及很多行業一直處於困難甚至掙扎求存的境況,房地產業當然亦不會例外。一般市民大眾都比較關心住宅樓市,對於工商舖及投資物業,具體市況都不太了解,今日就來看一看近況如何。
首先看看利息的走勢,2021年全年及今年年初的時候,利息指標HIBOR處於極低水平,大約是0.1%至0.2%,而最近已經上升到約1.9%,而且9月可能還會上升數拾點子,這個走勢造成資金成本不斷快速升高,對投資物業市場影響最大。
今年已經過了超過一半,我們關注一下截至8月中為止,香港土地註冊處除住宅以外的成交註冊數據,得到的結論都是比較負面。包括工商舖、純車位及其他物業成交註冊宗數,截至今年8月中,錄約8000多宗,去年同期約為1萬多宗,下跌約兩成。而成交金額今年約280億元,而相比去年約420億元更下跌超過三成。
最近一大型地產商公布,業績由盈轉虧,虧損約14.7億元,主要由於投資物業半年到市場價值重估錄得超過50億元的未變現虧損。如果單計公司一般經營,其實上半年基礎盈利是有上升的。
正所謂數據是事實的基礎,從上面可以看到投資物業成交相對比較疲弱,不論金額或成交個案都大幅萎縮,而資金成本又不斷上升,所以相信投資物業的市值(mark to market)會有一定的跌幅。
現在坊間放在市場打算出售的大型投資物業,亦十分缺少,反映業主都不願在這個低潮或不明朗的時間,作沒有預期回報的市場推廣。
不過,市場對一些特別需求的商用物業,仍然十分積極,例如物流相關設施,現時供應有限,所以需求緊張。7月外資基金用52.6億元投得政府的葵涌物流地,預算興建多層現代物流設施,反映只要符合市場需求,個別投資物業仍然有一定的資金追捧。
余錦雄
香港測量師學會前會長