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2022年7月26日 葉敬誠 專家評論

還款「先低後高」的新盤按揭風險

再有新盤推出還款期先低後高的按揭安排,因為初期還款比同額度的銀行一按更低,成功吸引市場討論。但萬變不離其宗,此類按揭的優缺點、隱藏的風險也甚為一致。

發展商為新盤買家提供非銀行按揭,由於利息成本關係,全期利息難以貼近銀行利率;但又希望廣開客源。兩難之下,便發展出還款先低(低至貼近銀行同額按揭還款)後高(反映貸款方利息成本)的按揭安排。而要達成初期供款較低的效果,方式不外乎設定初期還款利率較低的優惠期、設定初期免息免供等。此類按揭的共同效果是壓低初期還款至接近同額銀行按揭的水平,但優惠期後恢復正常按息,每期還款便會比同額的銀行按揭高。

今次發展商的按揭再成話題,是因為混合多種壓低初期供款的方式,包括把按揭貸款分成三部分:貸款的40%在還款首3年利率為P-2.5,之後為P;貸款的30%在首3年免息免供,第4年才開始還款;貸款的最後30%更是首6年免息免供,第7年才開始還款;後兩者的利率都是P。以300萬元貸款額計,首3年按月還款只是4700多元,是同等額度銀行按揭還款的四成左右。

當然,在優惠期後,如利率不變,每月還款會急升,例如在第7年起,按月還款會升至接近1.7萬元,較正常銀行按揭還款多四成;而全期利息支出會較同額銀行按揭高逾八成。

要選用此類按揭,很多人會與銀行按揭比較息率、不同時間的供款、全期利息支出等。但在此以外,也有其他同樣重要的注意事項,包括:

一、使用相關按揭安排的代價,例如折實價是否較不使用的為高?

二、市場估計按息上升,加息遇上優惠期完結,對供款增加的影響會較銀行一般按揭更為明顯。

三、數年優惠期後,如要轉按,是否有足夠的收入以通過銀行的壓力測試?

四、不少準買家會誤會,列明於價單的付款安排一定批核寬鬆。但現實中,市場不時傳出買家申請此類按揭被拒批的個案。準買家基於任何理由考慮申請此類按揭,宜先向發展商,或相關貸款機構查詢批核所需文件、是否對供款與入息比率有要求,甚至是否名額有限等。以減少因資訊不足,所需按揭申請被拒,而要撻訂離場的風險。

 

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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